Vous disposez d’un ou plusieurs logements meublés que vous avez mis en location ? Vous désirez créer une SCI en ligne ? Dans le cadre d’une Location Meublée Non Professionnelle, vous pouvez disposer d’un régime fiscal particulier. Deux possibilités s’offrent alors à vous lors de la création de votre SCI pour faire baisser le montant de vos impôts. D’une part, il est possible d’opter pour le régime forfaitaire et de n’être imposable que sur la moitié des loyers. D’autre part, il est possible d’opter pour le régime réel et de déduire les charges et les amortissements des recettes pour diminuer la totalité des revenus locatifs qui sont moins imposés.
Les conditions pour être Loueur meublé
Pour être considéré comme meublé, le logement du loueur doit répondre à une liste de meubles détaillée par l’Etat. Ainsi, quelques meubles rudimentaires ne suffisent pas puisque le logement doit être préparé à l’habitation.
Connaître son statut en tant que loueur de logement meublé
Lorsque votre logement est loué meublé, vous pouvez faire l’objet de deux statuts : celui de Loueur Meublé Professionnel ou au contraire, celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Un loueur en meublé sera considéré comme non professionnel s’il ne remplit pas au moins l’une des trois conditions suivantes :
- Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par les membres du foyer dépassent 23 000 euros.
- Les recettes excèdent les revenus du foyer soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories de traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux…
Les avantages fiscaux du Loueur Meublé Non Professionnel
SCI imposée à l’IS ou à l’IR ? Peu importe, les locations meublées font toutes l’objet d’une fiscalité particulière. Le loueur doit en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides. En bref, il est considéré comme une entreprise et il doit ainsi remplir des obligations comptables.
L’un des avantages d’une Location Meublée Non Professionnelle est le choix qu’elle génère en matière de régime fiscal. Il peut en effet choisir entre le régime forfaitaire (ou micro-BIC) et le régime réel. Sa décision dépend notamment du montant de ses recettes locatives.
Le régime forfaitaire
Le micro-BIC s’applique si les recettes émanant de la location meublée ne dépassent pas 70 000 euros par année civile. Le loueur peut alors bénéficier d’un abattement d’impôts de 50% sur les recettes (seule la moitié sera donc imposable et le loueur pourra défiscaliser l’autre moitié).
Le régime réel
Au-delà de 70 000 euros de recettes annuelles (ou sur demande auprès du fisc en cas de recettes inférieures), le loueur bénéficie du régime réel. Il doit alors déduire des recettes, l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndicats, gestion…) et les amortissements (il s’agit de la possibilité de déduire une partie du prix du logement des loyers). Les recettes sont diminuées et de fait les impôts le sont également. Important : le LMNP, au forfait ou au réel, n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime.
Exemple de déduction de charges : Vous louez un meublé d’une valeur initiale de 600 000 euros pour un loyer de 900 euros par mois soit 10 800 euros par an. En déclarant les loyers au fisc, vous déduirez 3000 euros d’intérêts d’emprunts et 1000 euros de charges. Vous retrancherez donc 4000 euros du loyer et serez donc imposables sur 6 800 euros.
Exemple d’amortissement : Vous louez un meublé dont le prix d’acquisition est de 400 000 euros. Vous appliquez un taux d’amortissement de 1% sur le prix à savoir 4 000 euros. Vous percevez un loyer mensuel de 900 euros soit 10 800 euros par an. Vous pouvez retrancher 4000 euros de cette somme et êtes donc imposés sur 6 800 euros.
Cette solution permet notamment d’éviter le déficit foncier (courant en location vide). Si un déficit apparait, il sera reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Il est à noter que les amortissements peuvent être reportés sans limitation dans le temps, les recettes locatives sont ainsi diminuées durant plusieurs années.
En bref, le régime forfaitaire est plus intéressant pour les LMNP dont les charges sont inférieures à 50% tandis que le régime réel est avantageux quand elles dépassent la moitié du montant des recettes. Il est possible pour le loueur d’être conseillé par un expert comptable compétant afin d’être sûr de prendre la décision optimale fiscalement parlant.
Ainsi, le statut du LMNP peut être intéressant en terme de régime fiscal lorsque l’activité reste marginale par rapport aux autres revenus du foyer. Si cette activité est amenée à se développer, il sera peut-être préférable pour la gestion de la SCI de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel et de s’intéresser au statut de Loueur meublé Professionnel.
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