Largement répandue pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, la SCI (société civile immobilière) constitue un outil d’administration indirecte des biens immobiliers performant et attractif. Ainsi, cette solution juridique offre l’avantages fiscaux et d’une grande souplesse, mais également d’une transmission aux héritiers avantageuse, ainsi que des atouts en matière fiscale et de donations. La société civile immobilière associe donc plusieurs personnes décidant de mettre en commun un patrimoine immobilier afin d’en partager les bénéfices et économies, mais également la contribution aux pertes. Dotée de la personnalité morale et ayant un objet immobilier, elle s’avère être un outil de gestion patrimoniale optimale notamment sur le plan fiscal, mais nécessite de bien en maîtriser les contours et le fonctionnement. Agence-Juridique vous propose donc à travers cet article d’y voir plus clair sur la création et la gestion d’une SCI.
La création de la SCI
Phase essentielle du lancement de votre société civile immobilière, comme pour toute autre forme juridique, la rédaction des statuts nécessite une attention tout particulière puisqu’elle vise à organiser la gestion et l’administration de la société sur le long terme, les rapports entre les associés, les règles de fonctionnement, majorités, la procédure éventuelle d’agrément… La liberté statutaire en matière de SCI permet d’adapter la rédaction de ceux-ci afin de façonner une société à votre image. Néanmoins, afin d’être certain de n’oublier aucune mention obligatoire (raison sociale, objet social, durée de vie de la société, siège social, répartition du capital…), et d’optimiser la rédaction des statuts en fonction des besoins et attentes des associés, il est recommandé de faire appel à un expert pour cette étape cruciale pour tout savoir avantages et inconvénients…etc.
Une fois rédigés, il est alors nécessaire de publier une annonce de constitution dans un journal d’annonces légales, de libérer les apports en numéraire (argent sonnant et trébuchant) ou en nature (biens immobiliers généralement en matière de SCI). A noter que l’apport d’un bien en nature nécessite l’intervention d’un commissaire aux apports pour l’évaluation de la valeur du bien apporté, ainsi que celle d’un notaire pour l’enregistrement à la conservation des hypothèques. Une fois cette phase accomplie, le dossier complet est déposé au CFE, puis au greffe du tribunal de commerce qui procède alors à l’enregistrement à la recette des impôts, et à l’immatriculation de la société civile immobilière, donnant lieu à la remise du K-Bis : la SCI est alors constituée. Il ne reste plus qu’à opter pour une imposition sous le régime de l’imposition des sociétés ou sous le régime de l’impôt sur le revenu selon le souhait des associés.
Comment gérer la SCI ?
La SCI peut être gérée soit en direct par les associés de celle-ci soit par le biais d’un professionnel qui peut assurer la gérance. En effet, le gérant de la SCI n’est pas obligatoirement un des associés de la société. Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale la gestion est assurée généralement par les parents désireux de céder petit à petit leur patrimoine aux enfants. La rémunération éventuelle du gérant doit être prévue soit statutairement (même si cela est déconseillé, car toute modification ultérieure de la rémunération entraînera la nécessité d’accomplir une procédure de changement des statuts) ou par un acte annexe tel qu’une décision des associés retranscrite sur procès-verbal.
Le gérant s’occupe non seulement de l’administration de la société en tant que personne morale à proprement parler, des relations internes avec les associés, des opérations comptables et bancaires de la société. Mais il s’occupe également de l’administration du patrimoine à proprement parler. Ainsi par exemple au niveau locatif, il se charge de la recherche des locataires, vérification et validation des dossiers locataires, rédaction et signature des baux, réalisation des états des lieux, suivi des travaux éventuels, émission des quittances de loyers, répartition des charges courantes et des régularisations en présence d’un bien sous le régime de la copropriété… Enfin, il se charge de convoquer les associés en AG, tenir les assemblées… bref il s’agit d’un véritable gestion des biens qui remplit à la fois une fonction juridique, comptable et administrative non négligeable.
Au niveau des associés, ceux-ci participent aux prises de décision, et engagent leur responsabilité notamment vis-à-vis des créanciers. Ainsi, ceux-ci sont par définition responsables indéfiniment sur leurs biens propres mais non solidairement : uniquement à proportion de leur participation dans le capital social. Notons ici qu’un associé qui revend l’ensemble de ses parts sociales reste néanmoins solidaire des dettes sociales durant 5 années à compter de la date effective de son retrait de la SCI.
Les cessions de parts sociales
La SCI ne souffre et n’impose pas les contraintes de l’indivision en cas d’achat par plusieurs personnes en commun. En revanche, cela ne signifie pas que les associés ont une liberté absolue : en cas de cession des parts sociales, il peut être prévu un accord des autres associés bénéficiant par ailleurs d’un droit prioritaire au rachat des parts cédées. En effet, dans l’intérêt général de la SCI et notamment pour des raisons évidentes de stabilité, il n’est pas permis aux associés de claquer subitement la porte, et de quitter le navire en quelques jours sans aucune procédure.
Les facilités en matière de donation et de transmission de patrimoine
La donation est fortement fiscalisée en droit français, sauf à rester strictement dans le seuil légal limitant le montant et la fréquence d’une donation entre vifs. Des plafonds d’exonération généralement largement dépassés en matière de donation immobilière…sauf avec la SCI qui bénéficie pleinement de l’avantage dit du « pierre-papier » : l’immobilier est converti en un certain nombre de parts sociales de valeur nominale identique. Il suffit de céder le nombre exact de parts sociales correspondant à une partie du bien immobilier détenu par la SCI, afin de respecter au plus juste le plafond d’exonération. Sans compter qu’une telle cession n’entraîne pas d’engagement d’une procédure de mutation classique avec les frais notariés qui vont avec, le droit de préemption urbain… à moins que l’associé majoritaire cède le contrôle de la SCI par cette donation à un autre associé, et que la SCI détienne un seul bien. Enfin, les parts sociales bénéficient d’une décote de 10% sur la valeur réelle du bien, puisque les parts sociales ne sont pas aussi liquides c’est-à-dire revendables qu’un bien immobilier en lui-même.
Enfin, en matière de protection du concubin, n’ayant légalement aucun droit sur la succession en France, la SCI permet un jeu de démembrement croisé de la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, permettant également de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. Il en va de même pour une transmission du patrimoine familial entre des parents usufruitiers des parts sociales d’une SCI dont la nue-propriété est accordée à leurs enfants. Au décès des parents, les enfants récupèrent alors la pleine propriété de l’ensemble des parts sociales, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
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