Définition d’une SCI en France: Que veut dire SCI ?
Connue plus généralement sous le sigle SCI, la Société Civile Immobilière est une société civile régis par les dispositions des articles 1845 et suivants du code civil. Elle se caractérise par son objet CIVIL et se spécialise dans l’achat et la gestion de biens immobiliers. La SCI est une forme juridique adaptée pour les investissements immobiliers mais, elle écarte à titre principale, toute activité commerciale.
En pratique, la constitution d’une SCI permet à plusieurs personnes, bien souvent, les membres d’une famille, d’acheter un bien immobilier en commun et d’en assurer la gestion et surtout d’en faciliter la transmission.
Qu’est ce qui différencie une SCI familiale ou SCI classique ?
Constituée d’au moins deux personnes (physiques ou morales), la principale différence réside dans la qualité des associés. Elle est dite familiale lorsqu’elle se compose de plusieurs personnes d’une même famille. Lorsqu’un tel lien n’existe entre les différents associés, on parle alors de la SCI classique. Dans les deux cas, le fonctionnement, la gestion et les responsabilités sont identiques : seul le lien familial entre les associés distingue ces deux types de SCI.
S’agissant de ce lien familial, il doit être conservé à la constitution de la société mais aussi tout au long de la vie de la société. L’avantage principale de SCI de famille.
Création de SCI : les étapes pour bien monter son entreprise ?
La création d’une SCI ne diffère pas de la procédure d’immatriculation des autres formes juridiques. Cela requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques obligatoires d’immatriculation au registre du Commerce et des Sociétés. Pour exister juridiquement, il faut que la société soit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) par le Greffe du Tribunal de Commerce compétent selon le lieu où se situe le siège social. Un dossier de demande comportant certains documents obligatoires doit être déposé au greffe afin que celui-ci délivre un extrait Kbis qui est le justificatif d’existence de la société.
La première étape préalable consiste à examiner son projet et passer à la recherche de ses associés.
En effet, il faut trouver les bons partenaires pour un projet solide et à long terme.
. La constitution du capital social qui constituée par les apports de chaque associés
. Les associés ayant la liberté de les adapter à leurs objectifs, ils doivent faire preuve de vigilance. La rédaction des statuts est un exercice complexe qui requiert une réelle précision. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts peuvent être établis par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Une fois les statuts rédigés et signés, la société doit être immatriculée au RCS. Pour ce faire, une formalité doit être déposée au Tribunal de Commerce dans le ressort duquel se situe le siège social de la société. La formalité est réalisée par le dépôt du dossier de demande d’immatriculation au CFE du tribunal de commerce compétent soit celui dans le ressort duquel se trouve le siège social de la société. Ce dossier doit comporter l’imprimé MO ainsi que les pièces d’identités des associés, les statuts, une annonce de publication de l’immatriculation dans un journal d’annonce légale, un procès verbal de nomination du ou des gérants suite à une assemblée générale et une déclaration de non condamnation de ce(s) dernier(s). Lorsque le dossier est accepté par le tribunal de commerce, le greffe délivre un extrait K bis qui atteste de l’immatriculation de la SCI au RCS. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service des impôts du siège social de la SCI, qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature et prends en compte la fiscalité choisie et indiquée au greffe lors de l’immatriculation. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.
A noter que la SCI n’a nul besoin d’une attestation de dépôt de fonds, contrairement à la plupart des autres formes juridiques, les associés sont tenus de déposer leurs apports sur un compte professionnel, au nom de la société après l’immatriculation. Il est possible cependant, de le faire avant le dépôt du dossier au greffe.
Comment rédiger les statuts d’une société SCI ?
Les statuts de la société sont les documents les plus importants à établir dans le cadre d’une création d’entreprise car ils indiquent l’identité des fondateurs, leurs droits et obligations, et plus généralement, le fonctionnement et l’organisation de la société. Les statuts doivent correspondre au mieux au projet des associés et respecter les intérêts de chacun des fondateurs pour éviter tout conflit. Il faut donc accorder un soin particulier à leur rédaction. Outre les dispositions obligatoires du code de commerce relative à la société civile immobilière, les statuts doivent définir :
- le dénomination sociale
- le siège social
- les noms des associés ainsi que leurs adresses sachant que les associés doivent être de la même famille dans le cadre d’une SCI familiale
- la durée de vie de la société ( 99 ans en principe sauf volonté contraire des associés),
- la période d’exercice sociale quand bien même la SCI n’est pas tenu de déposer des comptes annuels
- les apports des associés en précisant les apports en nature (biens immobiliers notamment), en numéraire (somme d’argent) ou en industrie ( savoir faire) sachant que chaque associé bénéficiera de droit de vote en fonction de son apport
- la capital de la société en précisant s’il s’agit d’un capital fixe ou d’un capital variable
Concernant les apports les statuts doivent indiquer les droits de vote qui y sont attachés
Qui dirige une SCI et quels en sont les membres ?
Toute société doit avoir un représentant légal. Dans le cas dune SCI (familiale ou non) il faut la désignation d’au moins un gérant de la SCI.
Sa nomination peut figurer directement dans les statuts mais en pratique elle est décidé dans un procès verbal d’assemblée générale distinct.
Ce dernier, ainsi que les cogérants pourra engager la société vis-à-vis des tiers.
Quels sont les intérêts de la SCI ?
La société civile immobilière (SCI) a pour objet d’optimiser l’investissement immobilier. Elle permet de faciliter la gestion d’un bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes.
Si le statut SCI est largement favorisé par les entrepreneurs et notamment par les familles, il est fondamental, avant de l’adopter, d’appréhender ses particularités. Agence juridique vous livre toutes les informations indispensables pour créer une SCI.
Le statut SCI est intéressant à plus d’un titre. D’abord, le cadre légal de la SCI est relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la SCI leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent d’une grande liberté d’organisation pour adapter la société à leurs objectifs. Ils peuvent envisager de multiples montages pour gérer un patrimoine privé ou professionnel.
Aussi, la SCI rend plus aisé le financement d’un bien immobilier. Elle offre aux associés la possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus importants. Ils obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport. La mutualisation des moyens financiers simplifie également l’obtention d’un prêt bancaire. Sachez que le statut SCI n’impose pas de capital minimum.
Quelle protection pour le patrimoine immobilier des associés de la SCI ?
L’un des intérêts de la SCI est de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au RCS, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle est l’unique détentrice du bien immobilier. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.
Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Il leur est difficile de vendre les parts sociales d’un associé défaillant ou de connaître l’étendue de son patrimoine.
Quelle responsabilité pour les associés de la SCI ?
Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.
Le fonctionnement de la SCI ?
Les décisions des associés d’une SCI sont prises, en principe, en assemblée générale selon l’article . Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.
Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. Sont alors débattus les points suivants : l’audition du rapport de la gérance ; l’approbation des comptes ; le quitus du gérant et l’affectation des résultats.
La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.
Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.
Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité commerciale est conseillée si la SCI a opté pour l’Impôt sur les Société. Dans tous les cas, la comptabilité est nécessaire pour permettre aux associés de connaître leurs droits au sein de la SCI, pour permettre l’entrée de nouveaux associés et pour valoriser les comptes-courants des associés. Pour déterminer son résultat comptable, la SCI doit comptabiliser les produits et les charges concernant l’exercice comptable.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre article permettant de tout savoir sur le fonctionnement d’une SCI.
Quel est le régime fiscal de la SCI ?
La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5%. La soumission de la SCI à l’IR lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10.700 euros.
Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés. D’abord, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition : celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.
L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. Sachez que les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38.120 euros, au taux de 28% pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, au taux de 33,33% pour les montants supérieurs. Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera toujours imposée à l’IS.
Qu’en est-il de la transmission du patrimoine immobilier ?
La création d’une SCI permet de simplifier la transmission du patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils pourront revendre par la suite.
La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. Ils apportent simplement l’immeuble à la SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi la maîtrise du bien.
Les associés peuvent-ils vendre leurs parts de la SCI ?
L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. L’acte de cession doit être déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI et bénéficie des droits et obligations attachés à cette qualité. Par son droit de vote il pourra prendre part aux décisions collectives selon l’ordre du jour annoncé par le gérant.
Comment faire les changements de statut d’une SCI ?
Une fois créée, la société n’est pas figée, elle évolue bien entendu avec ses membres, en fonction de ses opportunités, l’augmentation de son activité… Sa situation pouvant donc changer, elle peut et doit faire l’objet de modification au niveau du tribunal de commerce par le biais d’une formalité de modification des statuts, d’un dépôt d’acte ou d’une mise à jour de la liste des bénéficiaires effectifs.
Selon la modification, il faut que la décision des associés soit inscrite dans un procès verbal et selon le cas les statuts modifiés. c’est notamment le cas lorsque ces dernières agréent un nouvel associé dans la société ou décident d’augmenter le capital social ou changer l’adresse du siège.
Il faudra donc selon les cas rectifier les articles qui ne reflètent plus la situation de la société et les mettent en confirmé avec la nouvelle situation.
Bien souvent la modification qui survient le plus pour les DSCI est le transfert de siège notamment lorsque le bien immobilier pour lequel la société a été créée est acheté par celle ci et que les associés aveint indiqué leur précédente adresse au Tribunal de commerce. Dans ce cas donc l’adresse du siège qui peut être déplacé en tout lieu par décision collective des associés doit faire l’objet d’une actualisation
Comment procéder à la liquidation d’une SCI ?
La liquidation est la démarche qui permet de fermer définitivement la SCI au Registre du Commerce et des sociétés par la radiation de celle-ci.
Pour arriver à La liquidation d’une société , il est indispensable de réaliser deux démarches, en amont, auprès du tribunal de commerce.
Dans un premier temps, il faut procéder à la dissolution, c’est-à-dire à la déclaration de la cessation d’activité et l’ouverture de la période de liquidation. Cette étape implique la réunion des associés pour adopter cette décision et nommer un liquidateur chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés le solde de liquidation positif s’il existe. Ce dernier ou son mandataire devra effectuer les démarches administratives de dissolution au greffe du tribunal de commerce.
A la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. C’est dans cette optique que la deuxième étape intervient. Après la dissolution, l’heure est à la liquidation.
Dans les deux cas, il faudra pour informer les tiers notamment les créanciers qu’une annonce légale soit publiée dans un journal d’annonces légales. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI du RCS.
