La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique très prisé en France pour les activités d’investissement immobilier. Les associés d’une SCI peuvent mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour bénéficier des profits de la société mais tout en contribuant aux pertes.
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs formes de sociétés civiles immobilières. Nous retrouvons :
- La SCI familiale: Ce type de SCI est idéal lorsque vous gérez un bien ou patrimoine en famille et pour préparer sa succession. Les associés d’une SCI familiale sont les membres d’une même famille ;
- La SCI de gestion ou de location : C’est la forme de SCI la plus répandue et est utilisée pour la gestion et l’acquisition de biens immobiliers ;
- La SCI construction-vente : Cette forme juridique permet d’acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre afin d’en tirer un bénéfice, contrairement aux autres types de SCI ;
- La SCI d’attribution : Elle permet de posséder l’ensemble d’un immeuble puis de le diviser. Les parties de l’immeuble sont remises à un ou plusieurs associés proportionnellement à leurs parts sociales dans le capital de la SCI. Ils en acquièrent, par la suite, la jouissance ou la propriété de plein droit.
Les caractéristiques de la SCI
Le siège social
La domiciliation du siège social de cette structure juridique est obligatoire. Elle peut être établie à l’adresse du gérant de la société ou de l’un des associés.
Le capital social
Aucun montant minimum n’est requis pour constituer le capital social d’une SCI. Cependant, il faut indiquer dans la rédaction des statuts, s’il s’agit d’un capital fixe ou variable.
Les apports
Les apports des associés peuvent être en nature (biens meubles ou immeubles) ou en numéraire (sommes d’argent) pour constituer le capital social de la société. Les apports peuvent être de type pur et simple où la transmission d’un ou plusieurs éléments d’actifs sont effectués en échange d’actions ou parts sociales. Les apports peuvent être établis à titre onéreux et l’apporteur recevra une contrepartie immédiate et non des titres de société. Il existe également les apports mixtes, c’est-à-dire que l’apporteur est à la fois rémunéré par des actions ou parts sociales et par une contrepartie immédiate.
Les associés
Une SCI doit être constituée de 2 associés minimum, personnes physiques ou morales.
La prise de décisions
Le gérant qui représente la SCI et s’occupe de la gestion quotidienne de la société, est nommé par les associés. Les décisions concernant la SCI sont prises en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire selon le sujet.
Le choix d’un capital fixe ou variable pour une SCI
Lors de la création d’une SCI, il est obligatoire de choisir entre la SCI à capital fixe et la SCI à capital variable.
En général, les SCI sont constituées d’un capital social fixe. Dans ce cas-ci, le montant du capital est déterminé lors de la création de la SCI et est indiqué dans les statuts. Si le créateur d’entreprise souhaite changer le montant du capital, il sera dans l’obligation de participer à une assemblée générale et de modifier les statuts préalablement rédigés.
Une SCI à capital variable offre plus de souplesse et de flexibilité. Lors de la rédaction des statuts, l’entrepreneur doit indiquer un capital minimum et un capital maximum. Par conséquent, si l’entrepreneur souhaite modifier le montant du capital, il n’est pas obligé de refaire les statuts dans le cas où les limites du capital ne sont pas atteintes. Par ailleurs, la SCI à capital variable préserve l’identité des associés, qui restent donc anonymes. Enfin, si un associé souhaite céder ses parts de SCI et quitter la société, il a possibilité de le faire sans passer par une procédure lourde et compliquée.
Les avantages d’une SCI
Le principal avantage d’une SCI est de protéger le patrimoine des associés. Cette forme juridique permet de limiter la responsabilité des associés par rapport aux investissements réalisés. Les créanciers peuvent se retourner contre les associés d’une SCI seulement après avoir engagé une action infructueuse contre la société. Il est difficile pour les créanciers de vendre les parts sociales d’un associé ou même de connaître l’ensemble du patrimoine qu’il possède.
Une SCI propose la flexibilité concernant le choix de son régime fiscal. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), c’est-à-dire que la société ne déclare pas ses bénéfices et ne paye pas d’impôts. Cependant, les associés peuvent choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
La forme juridique SCI est une solution pour éviter tout conflit dû à l’indivision (divorce, séparation, décès, etc…). Il est rédigé, dans les statuts de la SCI, la part sociale et le droit de vote dont bénéficie chaque héritier.
Une SCI peut bénéficier de la loi Scellier, qui offre une réduction d’impôts proportionnelle aux parts sociales des associés, à condition que la société soit soumise à l’impôt sur les sociétés.
Concernant la transmission du patrimoine immobilier, la SCI simplifie la procédure. Si les parents souhaitent transmettre un bien immobilier à leurs enfants, la gestion du bien sera conservée. La SCI possèdera l’immeuble et les parts de la société seront distribuées à leurs enfants, qui deviendront les gérants de la SCI. Par ailleurs, les frais de transmission du patrimoine immobilier sont allégés puisque le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes.
Les inconvénients d’une SCI
La complexité de la procédure relative à la création d’une SCI est un grand inconvénient. L’accomplissement de démarches administratives et juridiques sont nécessaires à la création d’une SCI comme remplir un formulaire M0 pour l’immatriculation de la société dont les frais de greffe s’élève à 39,42 €. Cela commence par la rédaction des statuts où les associés ont la liberté de les adapter à leurs objectifs. Ils doivent faire preuve de vigilance car la rédaction des statuts est complexe et requiert une réelle précision. Ils doivent être établis par écrit par acte notarié ou par acte sous seing privé. Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel à un professionnel pour la création de votre entreprise en ligne.
Comme nous l’avons vu précédemment, une SCI est directement soumise à l’impôt sur le revenu mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Cependant, à partir du moment où la SCI a choisi le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne peut plus choisir le régime d’imposition sur le revenu.
Au moins une fois par an, le gérant d’une SCI doit obligatoirement convoquer tous les associés de la société en assemblée générale. Cependant, tout associé de la SCI peut adresser une lettre recommandée au gérant afin de convoquer l’ensemble des associés pour débattre d’un sujet spécifique.
Dans le cas où la SCI est endettée, chaque associé doit payer la dette avec ses propres moyens en fonction de leurs parts et de leurs obligations dans la société.
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