La Société Civile Immobilière est un statut juridique qui facilite la gestion d’un bien immobilier pour tout propriétaire. Il s’oppose à l’indivision, méthode courante adoptée dans le cas d’une propriété partagée entre différents associés.
Une Société Civile Immobilière, autrement dit SCI, est un contrat de société par lequel plusieurs associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers, pour ensuite partager les bénéfices et récolter les fruits de l’économie faite. Cependant, en cas de pertes, les associés s’engagent à y contribuer. Il s’agit donc d’une société dotée de la personnalité juridique, ayant un objet immobilier. Par ailleurs, l’avantage principal de ce statut juridique est qu’il permet de faciliter la gestion des biens qui sont détenus en indivision.
La création d’une SCI en ligne est similaire aux autres constitutions de société. Elle implique une succession de démarches administratives qui vont permettre de poser le cadre légal et les réglementations inhérentes à la société civile immobilière.
Ouvrir sa SCI en ligne : les étapes à respecter
Comme la plupart des sociétés, la création d’une SCI peut s’effectuer en ligne. Plusieurs options s’offrent aux entrepreneurs souhaitant ouvrir leur SCI : s’occuper seul de la création de leur SCI et effectuer les démarches, dont la demande d’immatriculation en ligne, ou bien avoir recours aux services d’une plateforme juridique en ligne qui peut effectuer ces formalités à sa place.
La constitution d’une SCI nécessite dans tous les cas l’accomplissement de diverses formalités, comme la rédaction des statuts juridiques, l’enregistrement des statuts aux impôts, la publication de la constitution dans un journal d’annonces légales, ou encore l’immatriculation de la SCI auprès du Tribunal de Commerce et des Sociétés une fois le dossier complet. Dans toutes ces étapes, Agence Juridique peut vous accompagner. N’hésitez pas à nous contacter.
Étape 1 : La réalisation d’apports au capital social de la SCI
Les associés de la SCI doivent à ce stade décider des apports qu’ils souhaitent effectuer au capital social de la société. Ils reçoivent alors des parts sociales au prorata de leur participation. Ces apports peuvent être en nature ou en numéraire. Une procédure bien particulière doit alors être respectée.
Étape 2 : La rédaction des statuts de la SCI
Si vous réalisez seul les démarches de création de votre SCI, de nombreux modèles de statuts sont disponibles en ligne. Si vous faites appel à une plateforme de services juridiques, celle-ci vous proposera dans la plupart des cas un formulaire afin de collecter les informations nécessaires à la rédaction des statuts.
Dans les deux cas, les statuts doivent contenir un certain nombre de mentions obligatoires :
- Dénomination sociale de la SCI
- Objet social
- Adresse du siège social de la SCI
- Montant du capital social de la SCI
- Identité des associés, nombre de parts détenues par chacun
- Conditions de cession des parts sociales
- Identité du gérant de la SCI
- Durée de vie de la société (99 ans maximum)
Étape 3 : La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Dans un délai d’un mois à partir de la signature des statuts de la SCI, il est nécessaire de faire paraître un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Le but est alors d’informer les tiers de la création de cette nouvelle société. Ici encore, cet avis de constitution doit comporter un certain nombre d’informations :
- Dénomination sociale et forme juridique (SCI)
- Objet social
- Adresse du siège social
- Date de signature des statuts
- Montant du capital social
- Lieu d’immatriculation
- Numéro d’immatriculation
- Identité et coordonnées du gérant
- Mode de cession des parts sociales de la SCI
Une fois l’annonce dûment publiée, le gérant de la SCI se verra remettre une attestation de publication. Ce document doit être conservé car il est utile à la réalisation de l’étape prochaine.
Étape 4 : La constitution et le dépôt d’un dossier de création d’entreprise sur le portail infogreffe.fr
Après avoir créé un compte et vous être enregistré, il sera nécessaire de constituer un dossier d’immatriculation en ligne. Cette démarche peut être effectuée sur le portail des greffes des tribunaux de commerce infogreffe.fr.
Attention cependant : à partir du 1er janvier 2023, toutes les formalités d’entreprise devront être effectuées via un nouveau portail universel, le guichet unique.
Pourquoi opter pour la création d’une SCI : les avantages de ce statut
Un processus simple, dans lequel un accompagnement par des experts juridiques peut être judicieux, comme Agence Juridique par exemple. Ainsi, au-delà de la question de comment monter une SCI, quel est l’intérêt d’en constituer une, d’opter pour ce modèle de société plutôt qu’un autre?
La SCI est un statut très privilégié concernant l’investissement (notamment au niveau des avantages fiscaux), mais aussi la gestion d’un patrimoine immobilier. Effectivement, ce statut protège le patrimoine des associés. Une SCI est une entreprise, immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Elle est également dotée de la personnalité morale ainsi que d’un patrimoine indépendant de celui des associés. Cette personnalité morale est la seule détentrice du bien immobilier. C’est pour cette raison que les créanciers (si difficultés financières il y a) ont l’obligation de se retourner en premier lieu contre la SCI, avant de se retourner contre les associés. La difficulté première pour les créancier est de vendre les parts sociales d’associés défaillants et ainsi connaître l’ampleur de leurs patrimoine. Il est important de savoir que seuls les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Les associés ont une responsabilité indéfinie, qui n’est pas solidaire. Cette responsabilité est mise en œuvre selon la participation dans le capital de la SCI. N’étant pas solidaire, les créanciers ont donc l’obligation d’agir de façon indépendante contre chaque associé afin de pouvoir engager leurs responsabilités.
La responsabilité limitée des associés
Les associés d’une SCI ont l’obligation de contribuer aux pertes éventuelles. Cependant, cette contribution doit se faire dans la limite proportionnelle des parts transmises dans l’entreprise, c’est-à-dire à hauteur de leurs apports dans la société. Libre est le choix du régime fiscal : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Les associés ont la possibilité de rembourser une partie des dettes de leurs propres chef. Comme nous l’avons déjà mentionné, le patrimoine personnel des associés ne peut être sollicité qu’en dernier recours.
Patrimoine immobilier
Une SCI offre aux personnes (physiques ou morales) la possibilité d’investir dans un immeuble à plusieurs. Afin d’obtenir des sources de financement, les associés augmentent leurs capacités financières afin de réunir les capitaux. Par ailleurs, que ce soit les charges, les coûts, tous sont partagés entre les associés. Contrairement à une indivision, la création d’une SCI est plus souple. Comme nous l’avons mentionné, le statut permet de protéger les propriétaires des créanciers personnels. Par ailleurs, les créanciers n’ont pas la possibilité d’obtenir d’informations sur l’étendu du patrimoine des associés pour la simple raison que la fiche propriétaire du bien immobilier ne mentionne que la SCI. Pour créer un patrimoine immobilier à plusieurs, la forme la plus choisie est en général la SCI d’attribution !
Fiscalité
Les propriétaires qui réalisent une cession de leur immeuble sont soumis à l’impôt sur les plus-values. Selon la durée de détention, l’abattement fiscal peut varier. Seulement si la durée de détention parvient à dépasser les 22 ans, il y a une exonération d’impôt en totalité concernant les plus-values (même chose concernant la cession de parts d’une SCI). Il est important de savoir que concernant le calcul de la durée de détention, la date d’entrée du bien dans la société n’est pas pris en compte. Dans le cas de figure où les associés décident de louer leur bien, alors les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, celui-ci étant proportionnel à leur part.
Les associés sont libres de faire le choix de l’impôt sur les sociétés sauf pour les SCI exerçant une activité commerciale. Si les associés optent pour un tel régime d’imposition, ce sont les charges réelles qui sont déductibles, cela amortie les impôts sur le bien.
Possibilité de constituer une SCI Familiale
La création d’une Société Civile Immobilière permet d’éviter la lourdeur d’une gestion d’un bien indivisé. Généralement gérée par conjoints, ceux-ci fixent librement le fonctionnement de ce bien. Le patrimoine d’une SCI Familiale ne peut être vendu, sauf les parts de celui qui souhaite se détacher de cette SCI. Cela permet de protéger les membres de la famille d’une décision d’un seul associé (généralement lors d’un divorce ou lors d’un décès). Concernant la succession, la SCI Familiale permet de diviser le patrimoine immobilier entre chaque héritier indivisaire et permet également de stabiliser l’indivision sur la durée. Par ailleurs, la SCI Familiale permet de réduire le coût de la succession, et favorise l’association des enfants à un projet d’acquisition. organiser son héritage est réalisable et avantageux. Par exemple, il est possible de céder les parts de l’immeuble petit à petit, en fractionnant les parts sociales tous les quinze ans. Cependant, les parts ne peuvent être supérieures à 100 000 € car dans ce cas de figure, les associés ne pourront pas percevoir des abattements ou encore ne pourront pas s’exempter des impôts concernant la procédure de succession. Fiscalement, la charge fiscale lors d’une succession est divisée de façon réfléchie. Lorsque la SCI concerne un patrimoine privé, les héritiers sont obligatoirement soumis à l’impôt sur le revenu.
Les inconvénients de la création d’une SCI
Des démarches de création parfois complexes
Lors d’une création d’une SCI, comme pour toute création d’entreprise, il est obligatoire de réaliser certaines formalités dont certaines sont complexes et nécessitent l’accompagnement avisé d’un professionnel du droit.
Les éventuelles dettes d’une SCI
Les dettes sont l’inconvénient majeur de la Société Civile Immobilière. Malgré le fait que le recouvrement des dettes par la saisie des biens personnels des associés ne se fasse qu’en dernier recours, et que leurs responsabilités est non solidaire entre eux, aucun individu ne peut prévoir un éventuel endettement. Lorsque cela arrive, les créanciers ont la possibilité d’entamer certaines procédures juridiques ou judiciaires. Cela peut aboutir à une saisie du patrimoine personnel des associés. Il n’existe aucune clause des statuts pouvant interdire cette procédure.
Les obligations légales concernant la création d’une SCI
Une Assemblée Générale des associés concernant la réalisation du bilan ainsi que les changements est à prévoir. Cette assemblée générale doit se tenir régulièrement. De plus, celle-ci doit obligatoirement être reportée en procès-verbal. De plus, En fonction du régime fiscal, il est important de tenir une comptabilité approfondie. La nomination du gérant d’une SCI représentant les associés est obligatoire. La rémunération du gérant est imposable lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Tout changement doit être publié dans un journal d’annonces légales.
De plus, lors de la création d’une SCI, certains frais sont à prévoir. Les principaux frais étant la rédaction des statuts ainsi que la publication au journal d’annonces légales. Étant donné qu’une SCI est une personne morale, il n’est possible pour les associés de faire appel à des prêts bancaires à taux 0% ou encore de recourir à un plan « épargne-logement » afin d’acquérir leur bien immobilier de leur SCI.
Capital social
Pour constituer une SCI, les associés doivent effectuer un ou plusieurs apports. Le montant de l’apport déposé par chaque associé ne peut pas être inférieur à 1 euro.
Les apports peuvent revêtir deux formes :
- Apports en numéraire : une somme d’argent est déposée dans la société.
- Apports en nature : Bien mobilier ou immobilier.
En contrepartie de leurs apports, chaque associés va se voir attribuer des parts sociales.
Lors de la rédaction des statuts constitutifs de la société, les associés ont la possibilité d’opter pour un capital fixe ou variable. Le capital variable permet dans une certaine limite de pouvoir faire varier le montant du capital sans avoir a convoquer l’assemblée générale. Pour cela, les associés doivent se mettre d’accord sur le montant plancher et le montant plafond. Cette information doit obligatoirement figurer sur les statuts constitutifs.
L’avantage d’opter pour un capital variable, c’est qu’il va permettre aux associés de s’affranchir de certaines contraintes. Comme les formalités d’augmentation ou de diminution du capital qui nécessitent à chaque fois, la modification des statuts, l’enregistrement des nouveaux statuts et le paiement des frais administratifs (frais de greffe, frais de SIE, publication d’une Annonce de parution au journal officiel des annonces légales).
Ainsi, en optant pour un capital variable, les associés peuvent librement augmenter ou baisser le montant du capital dans la fourchette qui aura été inscrite sur les statuts.
Le démembrement des parts sociales
Au sein d’une SCI, les associés peuvent décider de procéder au démembrement des parts sociales. Pour cela, les associés peuvent choisir de séparer la jouissance du bien et les revenus qui sont générés par le bien. Nous avons trois cas de figure :
- La pleine propriété : l’associé qui possède un bien dispose des 3 attributs de la propriété qui sont l’usus, le fructus et l’abus. Il peut donc décider de vivre à l’intérieur de son bien immobilier, le louer pour en percevoir les fruits ou le vendre.
- La nue-propriété : l’associé qui possède un bien ne pourra pas décider seul de vivre à l’intérieur.
- Usufruit : l’associé peut simplement jouir des parts sociales, et donc du bien immobilier. En revanche, il ne peut pas procéder à leur cession, cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire.
Créer une SCI : quels tarifs, prix et coûts anticiper ?
La société Agence Juridique, plateforme juridique en ligne, propose d’effectuer pour vous l’ensemble des démarches administratives nécessaires à la création de votre Société civile immobilière et jusqu’à l’obtention de votre extrait Kbis.
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Au prix de :
119 € euros HT correspondant aux honoraires Agence-Juridique, prestataire de services juridiques.
A nos honoraires viennent s’ajouter les frais administratifs suivants :
- Dépôt et déclaration des bénéficiaires effectifs : 50 €
- L’annonce de parution au journal officiel des annonces légales : 227 €
- Frais d’immatriculation au RCS : 89 €
La création de votre SCI vous reviendra à 503,23 euros TTC.
Questions fréquentes
Comment créer une SCI soi-même ?
Comme toute création d’entreprise, la création d’une SCI nécessite la réalisation de plusieurs formalités administratives. Ainsi, il est généralement conseillé de se faire accompagner par des professionnels. Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez tout-à-fait créer votre SCI vous-même. Il vous suffira de suivre les étapes préalablement détaillées.
Comment créer une SCI gratuite / gratuitement ?
Il est malheureusement impossible de créer une SCI totalement gratuitement. Pour toute création d’entreprise, il est en effet nécessaire de s’acquitter de certains frais administratifs. La création d’une SCI se caractérise en effet par l’accomplissement de certaines formalités qui génèrent des coûts.
Si vous souhaitez créer votre SCI, rendez-vous sur le formulaire en ligne d’Agence Juridique.
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