Les statuts de la Société Civile Immobilière (SCI familiale ou immobilier)
Si vous
créez une SCI en ligne, vous pouvez bénéficier d’une
facilité de gestion et de
transmission de vos biens immobiliers, sans avoir à effectuer des formalités longues et couteuses. N’hésitez pas à faire confiance à Agence-juridique pour vous aider dans la création de votre SCI ! Mini-sommaire : Pour
monter une SCI vous devez être au minimum deux associés. Vous pourrez librement fixer
le capital de la SCI puisqu’aucun seuil n’est imposé. Néanmoins, il ne faut pas négliger le fait que les
associés de la SCI soient indéfiniment responsables des pertes de la société proportionnellement à leurs apports. Son
objet doit nécessairement être civil et non commercial : c’est-à-dire que la SCI ne doit pas être constituée pour réaliser des actes de commerce (comme par exemple la vente et revente de biens immobiliers).
Comment se passe l’imposition pour une SCI (IS ou IR) ?
- En principe, le résultat de la SCI est soumis à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que ce sont les associés de la société qui sont directement imposés à proportion de leurs parts dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis au paiement de la CSG-CRDS à hauteur de 15,5%.
- Option pour l’impôt sur les sociétés : il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés soit au moment de la constitution de la SCI dans le M0, soit par lettre recommandée au service des impôts. Cette option est irrévocable. En optant pour l’IS, les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15% pour les 38120 premiers euros puis au taux de 28% pour les 500 000 euros suivants. Enfin, au taux de 33,33% pour le palier supérieur. La rémunération du dirigeant de la SCI est déductible du bénéfice. Néanmoins, le choix de cette option est irrévocable.
La SCI à l’IR : lorsque vous réalisez une
plus-value en cas de
cession de parts sociales de votre SCI, celle-ci subira deux prélèvements : · Imposition à hauteur de 19% ; · Paiement de cotisations sociales (CSG-CRDS) à hauteur de 15,5%.
Vous pourrez bénéficier d’une exonération d’imposition sur cette plus-value passé un délai de 22 ans. Néanmoins, avant de bénéficier également d’une exonération de CSG-CRDS sur cette PV, vous devrez attendre 30 ans. De plus, en optant pour
l’IR, si vous dégagez un résultat faible, vous pourrez profiter du
barème dégressif de l’IR qui vous permettra donc d’être faiblement imposé. Cependant, contrairement à la SCI à l’IS, vous ne pourrez pas fiscalement amortir votre bien. Ainsi, les
associés de la
SCI ne pourront pas voir le montant de leur imposition diminué. La SCI à l’IS : en optant pour l’IS, les frais liés à l’acquisition de votre immeuble seront déductibles des résultats de la SCI. De plus, vous pourrez également amortir votre bien : chaque année vous pourrez donc déduire de vos bénéfices une partie de la valeur du bien (mais pas celle du terrain).
Les avantages d’acheter en SCI
Les
avantages de la SCI sont nombreux :
La SCI permet de gérer à plusieurs un bien immobilier tout en évitant les problèmes de l’indivision : les décisions concernant la gestion de la SCI ne requièrent pas l’unanimité.
La SCI à l’IR : vous pourrez déduire certains frais comme par exemple : les
intérêts d’emprunts, les frais d’entretien de gestion, de réparation, taxe foncière (hors OM) etc.
La SCI à l’IS : vous pourrez déduire de votre
imposition en partie les
frais d’acquisitions et de
droits d’enregistrement de votre bien. Ainsi, les associés de la SCI qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.
Les inconvénients de la SCI
Son objet devant être civil,
il faut faire attention à ne pas lui accorder dans son fonctionnement un objet commercial, sinon celle-ci pourra être requalifiée.
La SCI à l’IR à capital faible : en cas de vente des
parts sociales, si une
plus-value est réalisée elle sera imposée comme un bénéfice. Or, cette plus-value se calcule par rapport au
capital souscrit (qui comprend également celui qui n’est pas libéré). Donc plus le capital est faible, plus la plus-value réalisée sera importante et donc imposée au prorata de la part qui revient à chaque associé.
La SCI à fort capital : si pour financer l’achat de l’immeuble vous avez recours à un emprunt pour compléter le capital libéré, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de votre imposition. En revanche, en fixant un
capital élevé, si vous empruntez vous faites supporter une charge anormale à la société, avec un risque de ne pas pouvoir déduire les intérêts de votre imposition.
Faut-il choisir l’impôt sur les sociétés ?
| Critères de choix | Impôt sur les sociétés | Impôts sur le revenu |
| Taux marginal d’imposition | 15% jusqu’à 38 120 euros puis 28% jusqu’à 500000 euros et enfin 33,33% au-delà | 60,50% dont 15,5% de prélèvements sociaux + contributions exceptionnelles |
| Taxation des distributions. | Abattement de 40% sur le résultat distribué puis imposée au barème progressif d’imposition chez l’associé bénéficiaire. | Résultats imposés indépendamment de leur distribution. |
| Plus-value en cas de vente de l’immeuble. | Imposée à l’impôt sur les sociétés. | Imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. |
| Plus-value en cas de vente des parts. | Imposée de barème progressif de l’impôt sur le revenu | Imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. |
| Location meublée | Autorisée | Impossible, sauf à devenir soumis à l’IS |
| Frais d’acquisition de l’immeuble | Déductibles | Non déductibles |
| Déficits | Report illimité dans le temps. | Report possible sur 10 ans |
| Travaux | Amortissables déductibles si le bien est loué. | Travaux de reconstruction non déductibles |
| Amortissement | oui | non |
Comment créer et comment fonctionne une SCI ?
La création d’une SCI s’effectue en 4 étapes.
La rédaction des statuts de la SCI Plusieurs clauses sont obligatoires à mentionner dans les
statuts de la SCI telles que : – L’objet social de la SCI ; – L’adresse du siège social de la SCI ; – Le nom des associés de la SCI ; – Le
capital social de la SCI.
L’enregistrement des statuts de la SCI au service des impôts des entreprises (SIE) Avant
d’immatriculation de la SCI, il convient d’enregistrer les statuts au
centre des impôts dont dépend le siège social de la SCI. Toutefois, depuis juillet 2015, cette procédure n’est à effectuer que dans certains cas : – Lorsque les
statuts de la SCI ont été rédigés par acte authentique, acte huissier ou décision de justice par exemple ; – Lorsque les statuts de la SCI contiennent des opérations juridiques telles que la cession de parts sociales, de fonds de commerce ou d’actions.
La publication d’un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL) Il convient de publier l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales dont dépend le siège social de la SCI. L’annonce légale doit comporter certaines mentions telles que : – La forme juridique ; – La raison sociale ; – L’adresse du siège social.
L’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) Toute société doit déposer un dossier au
greffe du Tribunal de Commerce pour son immatriculation. Le dossier d’immatriculation de la SCI doit comporter plusieurs documents tels que : – Un formulaire MO dûment rempli et signé ; – Une copie de la pièce d’identité ainsi qu’une attestation de filiation du
gérant de la SCI ; – Une déclaration de non-condamnation du gérant.
Si vous souhaitez créer votre SCI, rendez-vous sur le formulaire en ligne d’Agence Juridique. Pour plus d’informations concernant la création de votre SCI, Agence Juridique se tient à votre disposition, alors n’hésitez pas à nous contacter ! AGENCE JURIDIQUE Tel : 01 76 54 81 37 Notre équipe est joignable de 9h30 à 12h30 et de 14h à 18h 
