La Société civile immobilière (SCI) familiale est une forme juridique particulièrement intéressante pour les membres d’une même famille (ayant un lien de parenté) désireux d’optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier. En effet, ce type de société a pour principal avantage d’écarter l’application des règles de l’indivision.
Toutefois, il convient d’appréhender les spécificités de ce statut ainsi que les formalités de création y étant rattachées avant de se lancer.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI Immobilière est une société au sein de laquelle plusieurs personnes décident de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés y réalisent des apports en numéraire ou en nature. Ainsi, ils peuvent apporter la quote part d’un immeuble qu’ils possèdent, et recevoir en contrepartie des parts sociales.
La SCI familiale est une société civile. A ce titre, il lui est formellement interdit d’avoir une activité commerciale (Ex : achat pour revente). Un logement non meublé peut être loué à condition que la durée de location soit seulement de 3 ans. Cependant, si un associé supplémentaire ne démontre pas de caractère d’affiliation (lien de parenté proche), cette condition n’est plus obligatoire.
Une SCI peut également être créée dans le but d’investir dans l’immobilier. Dans ce cas, la société devient propriétaire des biens apportés. Néanmoins, la SCI contraint également les parties à participer aux pertes. La SCI familiale suit le même principe, toutefois les associés possèdent un lien de parenté.
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Pourquoi créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale présente notamment les avantages suivants :
- La réduction des frais relatifs à la succession
- Les avantages fiscaux
La réduction des frais relatifs à la succession
Créer une SCI familiale présente de nombreux avantages économiques, notamment l’organisation d’une indivision stable entre héritiers ou la réduction des droits de succession. Elle permet ainsi de faciliter la transmission d’un bien.
En effet, cette structure juridique est souvent utilisée afin de faciliter la procédure d’héritage d’un bien. Les associés de la société peuvent alors procéder à la cession de parts sociales au profit de leurs ayants droits.
En France, la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs est un enjeu rencontré par de nombreuses familles. Nombreuses sont celles qui se rangent par défaut sous le régime de l’indivision, mais ne tardent pas à voir les limites de ce modèle.
En effet, il s’agit d’un régime très contraignant. Toute décision requiert la réunion et l’accord de l’ensemble des propriétaires. Le lancement des travaux par exemple, pourrait rapidement s’avérer compliqué car ils nécessiterait des négociations importantes, même pour un simple détail. C’est pourquoi la création d’une SCI familiale peut s’avérer bénéfique.
L’intérêt de créer une SCI familiale permet d’associer vos enfants à votre projet et de leur assurer la transmission d’un patrimoine immobilier sans avoir à payer de taxes.
Les avantages fiscaux
Le statut SCI permet aussi de bénéficier d’abattements fiscaux, permettant également aux parents d’éviter d’avoir à supporter les coûts liés aux droits de mutation dans le cadre d’une transmission à leurs enfants.
Ils peuvent également procéder à cette transmission tout en gardant un certain contrôle. En effet, le pouvoir de gestion du/des bien(s) peut être transmis aux enfants après le décès des parents. Le gérant peut être également une personne externe à la SCI familiale.
En outre, les parents peuvent opter pour l’option « démembrement de propriété » c’est-à-dire démembrer les droits sur le bien entre les usufruitiers (l’usage) et les nus propriétaires.
Grâce au régime de l’impôt sur le revenu, auquel la SCI familiale est soumise par défaut, les associés peuvent également réduire le montant de leurs impôts personnels
Comment ouvrir une SCI familiale ?
Les règles de création d’une SCI familiale et une SCI classique sont identiques et similaires à la création de toute société :
- La rédaction des statuts
- Le dépôt du capital social
- Publication d’un avis de création de SCI
- La constitution et le dépôt d’un dossier d’immatriculation au CFE
Etape 1 : Rédiger les statuts
En premier lieu, les associés doivent procéder à la rédaction des statuts de la SCI familiale. Ces derniers visent à fixer les règles de fonctionnement de la société. Conformément à l’article 1835 du Code civil, les mentions obligatoires suivantes devront y figurer :
- La forme juridique
- Les apports de chaque associé
- L’objet social
- La dénomination sociale
- L’adresse du siège social
- Le montant du capital social
- La durée de vie de la société
Etape 2 : Déposer le capital social
La seconde étape consiste à déposer le capital social sur un compte bancaire prévu à cet effet. Ce dernier peut se composer :
- D’apports en numéraire : sommes d’argent versées en espèces, par chèque, ou par virement bancaire.
- D’apports en nature : biens meubles ou immeubles
Bon à savoir : La législation n’impose aucun montant minimum pour la constitution du capital social de la SCI. Ce dernier peut être d’un euro symbolique.
Le capital social de la SCI familiale peut être variable ou fixe. Toutefois, notez que le capital variable est particulièrement avantageux pour ajouter des membres de votre famille à votre société si cela est votre ambition. Cette option conviendra surtout aux membres de la famille qui souhaitent assurer la gestion collective d’un bien immobilier.
Etape 3 : Publier un avis de création au JAL
La troisième étape consiste à informer les tiers de la création de la SCI familiale. Pour ce faire, les associés devront procéder à la publication d’un avis de création au journal d’annonces légales dont dépendra le siège social de la SCI familiale en formation.
De plus, les mentions obligatoires suivantes devront figurer dans l’annonce légale :
- La nature des statuts (acte authentique ou acte sous seing privé)
- La date de signature des statuts
- La dénomination sociale
- La forme juridique
- L’adresse du siège social
- Le montant du capital social
- L’objet social
- La durée de vie de la société
- L’identité du ou des gérant(s)
- Les modalités de cession des parts sociales
- L’identité du signataire de l’annonce
- Le RCS où sera immatriculée la société
Attention : A l’issue de la publication de l’annonce, une attestation de parution au JAL sera remise au gérant. Ce document est à conserver soigneusement car il sera indispensable à la constitution du dossier d’immatriculation de la SCI familiale.
Etape 4 : Constituer et déposer un dossier d’immatriculation au CFE
La dernière étape consiste à constituer et déposer un dossier de demande d’immatriculation auprès du Centre de formalités ou du greffe du tribunal de commerce.
Ce dernier devra comporter les pièces justificative suivantes :
- Un formulaire M0 (Cerfa n°13958*05) dûment rempli et signé par le représentant légal de la société
- Un exemplaire original des statuts signé par tous les associés
- L’acte de nomination du gérant (s’il n’est pas désigné dans les statuts)
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la société
- Un justificatif de siège social
- L’attestation de l’avis de création de la SCI au JAL
- Un justificatif d’identité du dirigeant
- La déclaration sur l’honneur de non-condamnation remplie et signée par le gérant
- L’attestation de filiation remplie et signée par le gérant
- Un pouvoir dans le cas où les formalités seraient réalisées par un tiers mandaté
Une fois l’intégralité de ces formalités réalisées, les associés se verront remettre un extrait Kbis attestant de l’existence de la SCI familiale et de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
A noter : Les formalités relatives à la création d’une SCI peuvent parfois s’avérer complexes. C’est pourquoi notre équipe de juristes propose de vous accompagner pour réaliser vos formalités. Pour ce faire, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne.
Quel est le régime fiscal de la SCI familiale ?
Concernant le régime fiscal de la SCI, deux options s’offrent aux associés : soit ce sont les associés qui sont directement imposés (impôt sur le revenu), auquel cas la société n’a rien à payer ; soit c’est la société qui est imposée (impôt sur les sociétés).
Toutefois, la SCI familiale possède la particularité d’être par défaut soumise à l’impôt sur le revenu. De ce fait, elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes physiques sont alors directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Quelle est la responsabilité du gérant de la SCI familiale ?
La nomination du gérant de la SCI est encadrée par l’article 1846 du code Civil. Il est nommé par les associés et peut lui-même être un associé. Il peut s’agir d’une ou plusieurs personnes physiques ou morales.
Selon l’article 1848 du Code Civil, le rôle du gérant de la SCI est d’agir dans l’intérêt de la société : « dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ».
Le gérant de la SCI familiale est responsable devant les associés et devant la société. Si celui-ci ne remplit pas ses fonctions, c’est-à-dire si par exemple, il ne rend pas compte de sa gestion aux associés une fois par an, alors sa responsabilité civile peut être engagée conformément à l’article 1240 du Code civil.
La responsabilité du gérant de la SCI familiale est pénale et civile et peut être engagée en cas de non-respect des clauses statutaires, ou en cas de faute ou fraude.
FAQ
Comment monter une SCI familiale sans apport?
Il est possible de créer une SCI avec un capital de 1 euro parce que la loi ne prévoit pas de capital minimum. On parle de SCI sans apport mais cela présente certains inconvénients.
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Les coûts de création de SCI comprennent :
- Les frais relatifs au dépôt de dossier au CFE
- Les frais relatifs à l’annonce légales
- Les frais d’accompagnement par un professionnel
Peut-on créer une SCI seul ?
La constitution d’une SCI nécessite obligatoirement la réunion d’au moins 2 associés. Par conséquent, il est en principe impossible de monter une SCI seul.
Quelles sont les limites de l’objet social de la SCI ?
Dans le cadre d’une SCI familiale, il est indispensable de respecter la non commercialisation de votre bien. L’achat et la vente des biens ne peuvent avoir de but lucratif et il faudra alors le mentionner dans votre objet social (sans activité de location par exemple).
Quelle est la différence entre SCI et SCI familiale ?
Il n’y a que très peu de différences entre la SCI et la SCI familiale. En effet, la SCI familiale est soumise à l’ensemble des règles applicable à la SCI simple. Toutefois, le statut de SCI familiale permet à la société et à ses associés de bénéficier d’avantages particuliers (application du statut de bailleur particulier à la société en cas de mise en location de biens immobiliers.
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