SCI et location de logements : zoom sur l’obligation de déclaration d’impôts des revenus locatifs
Si votre SCI propose la location de logements, l’administration fiscale analyse la situation. Si le bien immobilier est loué vide et que les associés sont des particuliers, les revenus fonciers sont imposés à l’IR au titre des revenus fonciers. S’il ne s’agit pas de particuliers, les revenus fonciers sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si le bailleur loue son logement en meublé, il est tenu de s’acquitter d’un impôt sur les sociétés de plein droit.
Fiscalité de la société civile immobilière soumise à l’IS
Comme son nom l’indique, la SCI (société civile immobilière) est par nature une société à caractère civil ce qui lui permet de bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (on parle alors de SCI transparente). Un impôt sur le revenu qui fonctionne suivant un barème progressif, par opposition à l’impôt sur les sociétés qui fonctionne selon un taux fixe de 33,33%, ou 15% sur les 38 120 premiers euros de chiffre d’affaires.
Néanmoins, pour créer une SCI en ligne, il est possible d’opter dans certaines circonstances pour l’imposition du résultat de la SCI dans le cadre de l’impôt sur les sociétés (IS): on parle alors communément de SCI à l’IS. Dans certains cas néanmoins, lorsque la SCI exerce une activité commerciale (location meublée par exemple), cette faculté d’option disparaît alors entraînant l’obligation de soumission à l’IS.
Agence-juridique vous aide à comprendre le régime fiscal de la SCI lors de la création SCI soumise à l’impôt sur les sociétés à travers ce guide pratique.
Pourquoi choisir une SCI à l’IS ?
Pourquoi privilégier une SCI à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IR ? Cette question revient très souvent quand il est question de s’interroger sur la plus-value de ce type de format de société.
En pratique, choisir une imposition à l’IS a plusieurs avantages.
Imposition part de SCI à l’IS et amortissement fiscal de l’immobilier
En priorisant une SCI à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IR, vous pouvez amortir votre bien immobilier fiscalement. Concrètement, vous déduisez chaque année une part d’amortissement comptable de votre revenu fiscal imposable, jusqu’à la fin de votre plan d’amortissement.
La possibilité de déduire les charges liées à la vie de votre SCI
Faire vivre une SCI (SCI familiale ou non) implique de réaliser des dépenses. Si vous êtes imposé à l’IS, vous pouvez déduire les charges dans l’intérêt de la SCI du revenu fiscal imposable. C’est par exemple le cas des charges de construction ou de travaux. Sans oublier les frais de notaire pour l’achat du bien immobilier et les droits d’enregistrement. Il en va également de la rémunération du gérant, déductible en amortissement SCI.
Imposition sur les dividendes distribués aux associés
Du côté des associés, il est plus facile de gérer l’imposition fiscale puisque ces derniers sont imposés uniquement sur les dividendes perçus. Ainsi, si vous ne distribuez aucun dividende, les associés ne sont pas imposables.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés (SCI familiale : option IR ou IS ?) ?
Tout l’enjeu concerne les différents éléments d’optimisation fiscale pour la SCI mais également pour ses associés. Notons d’entrée qu’il est impossible d’affirmer qu’un régime fiscal SCI plutôt que l’autre est avantageux ou néfaste: tout dépend de la situation exacte de la SCI et de ses associés. Il n’est en effet pas rare que le taux d’imposition réduit de 15% ou de 28% soit plus avantageux que le barème appliqué dans le cadre de l’IR. Ceci dit, il ne faut pas oublier que l’impôt sur les sociétés entraîne une double taxation globale, puisqu’en cas de versement de dividendes, un taux d’imposition global de 30% sera appliqué sur le montant versé aux associés (12.8% d’impôt et 17.2% de prélèvements obligatoires).
Rappelons que l’impôt sur les sociétés entraîne l’application de 3 taux d’imposition distincts:
- taux standard: 31% (ramené potentiellement à 25% à l’horizon 2022 d’après les vœux formulés par l’exécutif)
- taux réduit de 28% pour le chiffre d’affaires compris entre 38 120€ et 500 000€
- taux réduit de 15% pour le chiffre d’affaires inférieur à 38 120€
Dès lors, il est indispensable de faire le calcul sur les deux régimes avant de choisir le meilleur statut SCI. En effet, n’oubliez pas que si les associés de la SCI disposent d’une faculté d’option dans la plupart des cas, cette option est irréversible: impossible de faire machine arrière en cas d’erreur !
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : de nombreuses déductions possibles
Lorsque la fiscalité SCI est soumise à l’IS, l’administration fiscale impose alors la personne morale que constitue la SCI et non les personnes physiques (ou morales) composant ses associés: c’est pour cela que l’on parle de SCI opaque par opposition à la SCI transparente dans laquelle l’impôt sur le revenu est prélevé directement sur les revenus des associés.
Dans le cadre d’une imposition du résultat de la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la SCI est en capacité de déduire plusieurs postes de dépense du bénéfice servant de base au calcul de l’imposition. Il s’agit notamment:
- des frais de gestion courante du bien (charges de copropriété, travaux réalisés sur le bien, honoraires d’architecte…)
- des frais d’acquisition du bien
- de l’amortissement du prix d’acquisition du bien (sauf pour les terrains non bâtis)
- de la rémunération de l’associé gérant
Comment déclarer les revenus d’une SCI (déclaration revenus SCI) ?
Alors que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la comptabilité obligatoirement tenue est relativement réduite. A l’inverse, dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés il est alors question d’une comptabilité d’engagement et les obligations ne sont dès lors plus les mêmes;
Pour monter une SCI, la SCI à l’IS est dans l’obligation d’établir et de tenir à jour les comptes annuels approuvés qui doivent être déposés dans le mois suivant leur approbation auprès du greffe du Tribunal de commerce (dans les 2 mois en cas de dépôt dématérialisé des comptes en ligne). En outre, elle doit tenir à jour un livre journal des opérations réalisées en débit ou crédit, ainsi qu’un grand livre qui reprend les opérations du livre journal tout en les classant par type de compte sous forme de comptabilité analytique.
A noter: Tout document comptable de la SCI à l’IS doit obligatoirement être conservé 10 ans au minimum, afin de pouvoir être présenté sur simple demande de l’administration fiscale. Il peut donc être intéressant de confier cette tâche à un expert-comptable qui facilitera également la tenue d’une comptabilité soignée et rigoureuse généralement trop chronophage pour le gérant de la SCI.
Les avantages et inconvénients d’une SCI immobilier à l’IS
Les avantages du régime de l’impôt sur les sociétés
Indéniablement, le principal atout d’une SCI à l’IS est le fait que les associés ne subissent aucune double taxation sur des bénéfices non re-distribués. Autrement dit, tant que les fonds restent sur le compte de la SCI, aucune imposition n’est due sur leur montant. En outre, les nombreuses déductions fiscales exploitables pour faire diminuer les bénéfices imposables comme nous l’avons évoqué précédemment ainsi que la faculté d’imputer un déficit foncier sur les bénéfices à 10 ans (10 exercices comptables) constituent des moyens d’optimisation fiscale redoutablement efficaces et performants.
Le dernier atout évident de la SCI à l’IS est le bénéfice d’un taux réduit à 15% pour les premiers 38 120€ de chiffre d’affaires. Un plafond qui reste relativement important en terme de loyers au regard de l’activité de la SCI.
Les inconvénients du régime de la SCI à l’IS
Opter pour une ? Il vous suffit de peser les avantages et contraintes de chaque regime fiscal afin de choisir lequel correspondra le mieux à votre entreprise.
Comme toujours, rien n’est parfait. Y compris en matière de SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, le premier défaut majeur de ce régime est l’impossibilité de bénéficier du moindre abattement fiscal sur une plus-value immobilière en cas de revente d’un bien, ce qui est pourtant fréquent en matière de SCI. Ceci y compris en cas de longue durée de détention du bien immobilier, comme c’est par exemple le cas lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.
En outre, il est impossible pour l’associé d’une SCI à l’IS ayant souscrit un emprunt pour réaliser son apport d’en déduire les intérêts d’emprunt. Par ailleurs, le fait de soumettre la vente d’un bien de la SCI à la taxe sur les plus-values professionnelles alourdit naturellement considérablement la facture en cas de mutation. Enfin, n’oublions pas la charge de travail conséquente qui repose sur le comptable de la SCI soumise à l’IS comme nous l’avons vu, contrairement à la SCI à l’IR dont les obligations comptables sont réduites.
Pour plus d’informations concernant l’imposition à l’IS de votre SCI, Agence Juridique se tient à votre disposition, alors n’hésitez pas à nous contacter !
AGENCE JURIDIQUE
Tel : 01 76 54 81 37
Notre équipe est joignable de 9h30 à 12h30 et de 14h à 18h.
