Outil juridique très populaire en matière de gestion de patrimoine, la SCI (société civile immobilière) offre de nombreux atouts à ses associés, qu’elle soit familiale ou non. Mais avant de se lancer, mieux vaut avoir à l’esprit que ce régime n’est pas parfait pour autant, comportant ainsi quelques inconvénients qui peuvent rapidement devenir très handicapants s’ils ne sont pas anticipés.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
Définition de la SCI
Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la vente de biens immobiliers. Elle peut également être utilisée pour l’exploitation de biens immobiliers à des fins professionnelles, telles que la location de biens immobiliers à des tiers.
Elle peut être constituée par des particuliers ou des entreprises, et est soumise aux dispositions du Code civil et du Code de commerce.
Principe et fonctionnement
La SCI est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) : elle dispose ainsi de la personnalité morale. Cela signifie qu’elle possède un patrimoine propre, distinct de celui des associés.
Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, comme par exemple des sociétés commerciales ou des sociétés civiles. La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, qui sont choisis parmi les associés ou parmi des tiers.
Une SCI est gérée par des gérants qui sont élus par les associés lors de l’assemblée générale (AG). Les associés de la SCI détiennent des parts sociales qui leur confèrent un droit de vote et une participation aux bénéfices de la société.
Les bénéfices réalisés par une SCI sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales. Les associés de la SCI ne sont pas personnellement responsables des dettes de la société, sauf en cas de faute de gestion.
Constituer une SCI : quelle procédure pour monter son entreprise ?
La constitution d’une SCI nécessite de suivre une procédure bien particulière. Rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’une annonce légale, immatriculation. Zoom sur les diverses démarches à effectuer.
Étape 1 : Rédaction des statuts de la SCI
Il s’agit ici d’une étape cruciale de la constitution d’une SCI. Les statuts d’une société correspondent au document régissant les règles de fonctionnement de la société, telles que son nom, son objet social, le nombre et les droits des associés, les règles de gestion de la société, etc.
Certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans les statuts d’une SCI. Parmi ces éléments, on trouve notamment :
- Les noms, prénoms et adresses des associés qui créent la SCI ;
- L’objet social : il s’agit alors généralement de l’acquisition, la gestion et la vente de biens immobiliers. Si la SCI a également pour objet l’exploitation de biens immobiliers à des fins professionnelles, cela doit être mentionné ;
- Le siège social, c’est-à-dire l’adresse où se trouvent les locaux de la société ;
- Le montant du capital social de la SCI ainsi que la répartition des parts sociales entre les associés ;
- Les gérants : il faut nommer les gérants qui seront chargés de la gestion de la SCI ;
- Les modalités de gestion et de décision : il faut préciser la façon dont les décisions de gestion de la SCI seront prises et comment les assemblées générales des associés seront convoquées ;
- Les modalités de cession des parts sociales : il peut être, par exemple, intéressant d’y insérer une clause d’agrément, qui conditionne la cession de parts à l’accord des autres associés.
Il est recommandé de faire rédiger les statuts de la SCI par un spécialiste afin de s’assurer que ces statuts respectent les règles imposées par la loi et qu’ils répondent aux besoins de la société.
Étape 2 : Constitution du capital social
Lors de la création de la SCI, des apporteurs effectuent des apports au capital social de la société. Il s’agit de l’ensemble des richesses qui forment son patrimoine. En contrepartie de l’apport, les apporteurs se voient conférer certains bénéfices : la qualité d’associé et les droits qui s’y rattachent (droit de vote, droit au paiement de dividendes, droit à l’information, etc.).
Les apports au capital social d’une SCI peuvent prendre plusieurs formes :
- Apports en numéraire : les associés versent une somme d’argent « sonnant et trébuchant » à la société qui l’intègre dans son capital social,
- Apports en nature : la mise à disposition de biens autres qu’une somme d’argent (biens immobiliers, matériel informatique, etc.),
- Apports en industrie : mise à disposition par l’associé des connaissances professionnelles, du savoir-faire, de l’expertise qu’il aura acquis grâce à ses diverses expériences.
Étape 3 : Publier une annonce légale
Une fois le capital social de la SCI constitué, il convient d’informer les tiers de la création d’une nouvelle société. Il est alors nécessaire de procéder à la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette annonce devra nécessairement comporter certains éléments :
- Le nom de la société (sa dénomination sociale) ;
- La forme juridique de la société (en l’espèce « Société Civile Immobilière ») ;
- Informations concernant le gérant personne physique : nom, prénom, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger ;
- Informations concernant le gérant personne morale : dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique ;
- L’adresse du siège social de la SCI ;
- La date de prise d’activité ;
- La durée de la société ;
- L’objet social de la SCI ;
- Le montant du capital social de la SCI ;
- Si la SCI est à capital variable, le montant du capital minimum ;
- Le montant des apports en numéraire ;
- L’évaluation et la description sommaire de chaque apport en nature.
Étape 4 : Constitution d’un dossier d’immatriculation
Depuis le 1er janvier 2023, le Guichet Unique remplace les divers CFE et devient la seule interface pour les formalités d’entreprise quelles que soient leur activité et leur structure juridique. Il convient donc d’effectuer une demande d’immatriculation de la société auprès du Guichet unique compétent (accessible sur le site de l’INPI).
Ce dossier d’immatriculation comprend les éléments suivants :
- Un exemplaire original des statuts de la SCI, daté et signé par le gérant ;
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
- Si le gérant est une personne physique : copie de la pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation, attestation de filiation (avec les noms et prénoms des parents) ;
- Si le gérant est une personne morale : un extrait Kbis daté de moins de 3 mois ;
- Le formulaire M0 dûment rempli et signé ;
- Le formulaire M’BE de déclaration des bénéficiaires effectifs, dûment complété, daté et signé ;
- Un justificatif d’occupation du local servant de siège social (bail, contrat de domiciliation, quittance EDF ou téléphone) ;
- Un chèque pour le règlement des frais de greffe et d’insertion au BODACC.
À l’issue de ce processus et sous réserve de la validation du dossier par le Guichet unique, la SCI est créée. Elle reçoit alors son extrait Kbis officiel, qui est un document qui atteste de son existence et de son identité.
Création d’une SCI : quels avantages et inconvénients ?
Les avantages d’une SCI
Une transmission du patrimoine immobilier facilitée
La SCI permet, en premier lieu, d’éviter le régime juridique très contraignant de l’indivision dans le cadre d’une succession, puisqu’il nécessite une entente parfaite de tous les co-indivisaires héritiers pour tout acte de gestion ou de disposition du bien (pouvant conduire à d’importantes situations de blocage en cas de mésentente) : travaux, vente, entretien, mise en location du bien, etc.
La création d’une SCI et/ou l’apport d’un bien immobilier à celle-ci permet au propriétaire de contourner l’indivision au moment de son décès. En effet, les ayant-droits du propriétaire apporteur du bien à la SCI recevront des parts sociales à hauteur de leurs droits dans la succession pour le bien immobilier concerné. Il sera alors bien plus simple de se répartir le pouvoir au sein de la SCI entre les différents héritiers, et de gérer le bien à travers la société au lieu d’en soumettre la gestion à une indivision. De même, il sera plus simple pour un héritier de céder ses parts sociales aux autres héritiers, que de forcer la vente du bien immobilier dans le cadre de l’indivision successorale.
Une fiscalité flexible
Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR) : les associés de la SCI sont alors imposés personnellement et la société n’est pas dans l’obligation d’effectuer des déclarations en son nom propre. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela signifie qu’on déduit du revenu global de l’associé les dépenses autres que les intérêts d’emprunt, comme par exemple les charges locatives (ménage des parties communes, entretien des espaces verts, menues réparations, etc.). Il existe cependant une limite annuelle de 10700€. Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Ces plus-values immobilières seront alors soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Cependant, les associés d’une SCI ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices et les plues-values réalisées par la société seront imposées directement à son niveau. Les associés ne sont plus imposés personnellement que sur les dividendes qu’ils perçoivent. Pour les exercices ouverts du 1er janvier au 31 décembre 2022, le taux normal de l’IS est de 25 % sur la totalité du résultat fiscal pour toutes les entreprises. Un taux réduit de 15 % est applicable pour certaines entreprises. Il s’agit des entreprises qui remplissent les deux critères suivant :
- Chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 10%,
- Capital détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère).
Attention : ce taux réduit s’applique jusqu’à 38 120 € de bénéfices. Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal de l’IS, soit 25%.
Concernant les plues-values sur les cessions de biens immobiliers, les règles des plus-values professionnelles s’appliquent : la plus-value s’ajoute au montant du bénéfice soumis à l’IS.
Une responsabilité limitée
Les associés de la SCI sont responsables de ses dettes et obligations de manière illimitée et solidaire. Cela signifie que chacun des associés est responsable des dettes de la SCI au-delà de l’apport qu’il a réalisé au capital social de cette dernière : un associé de SCI est donc responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine personnel. Ainsi, si la SCI ne peut pas honorer ses dettes, les créanciers peuvent exiger le paiement de ces dettes auprès de chacun des associés, et ce jusqu’à concurrence de leurs biens personnels. En cas de difficulté, les créanciers doivent toutefois d’abord se tourner vers la société.
Il est donc important pour les associés de la SCI de veiller à ce que la société soit gérée de manière responsable et de manière à prendre les mesures nécessaires pour éviter tout endettement excessif ou toute situation financière délicate. Les associés doivent également être conscients de leur responsabilité en cas de litige ou de différend avec un tiers, et prendre les mesures nécessaires pour protéger leurs intérêts et ceux de la SCI.
Cependant, les associés de la SCI ne sont responsables des dettes de cette dernière qu’à hauteur de leur participation dans le capital social de la société. Par exemple, si deux associés d’une même SCI détiennent 50% du capital social, chacun des associés sera responsable à moitié des dettes de la société. Si la société emprunte 100 000 euros, chacun devra rembourser à la banque 50 000 euros.
L’optimisation des donations immobilières
La donation d’un immeuble est toujours délicate en matière fiscale. La SCI offre le double avantage dit de la « pierre-papier » et d’une fiscalité plus avantageuse.
Un bien immobilier incorporé au capital social d’une SCI se trouvant décomposé en parts sociales, celui-ci se retrouve ainsi réparti entre différents associés propriétaires d’une fraction correspondant à leur part sociale. C’est ce que l’on appelle le système de pierre-papier. Il s’agit là d’un avantage non négligeable, puisqu’il permet de donner un montant précis du bien au lieu de l’ensemble, permettant ainsi d’effectuer une donation respectant au plus juste les seuils d’exonération fiscale (100 000€ tous les 6 ans depuis le 17 août 2012 pour une donation entre ascendants en ligne directe). Par exemple, dans le cas d’un immeuble dont la valeur est estimée à 150 000€, au lieu de devoir donner le bien dans sa totalité, obligeant donc au paiement de droits de donation à hauteur de 50 000€, il sera possible de donner un nombre précis de parts de la SCI correspondant à 100 000€ du bien immobilier, en exonération de droits.
Deuxième avantage fiscal de la SCI : l’imputation du passif au montant taxé. En effet, les droits de donation sont calculés en fonction de la valeur de l’immeuble, mais diminués du passif de la SCI (les dettes de la personne morale), ce qui permet de réduire parfois très fortement la valeur réelle des parts et donc les frais de donation.
Enfin, il est à souligner que la donation de parts sociales de la SCI permet au donateur d’effectuer la donation, tout en conservant le contrôle du patrimoine cédé : il lui suffit pour cela de conserver suffisamment de parts dans la société. La SCI distingue en effet propriété et pouvoir d’administration du bien immobilier.
La SCI comme outil de gestion du patrimoine au sein du couple
L’apport effectué par chaque conjoint joue un rôle très important en matière de propriété, de charges d’entretien et d’administration du bien, mais également en cas de conflit conduisant à une séparation. Face à cette situation, la SCI offre une certaine souplesse qu’il est intéressant d’exploiter pour les achats immobiliers effectués au sein d’un couple.
En effet, la SCI permet non seulement d’organiser des règles d’administration et de gestion selon le bon vouloir des conjoints à travers les statuts de la SCI, mais il sera surtout possible de prévoir un démembrement de la propriété à travers un système de croisement entre la nue-propriété et l’usufruit, afin qu’en cas de décès le conjoint vivant puisse hériter de la totalité du bien dans le cadre d’une fiscalité avantageuse.
Un outil de gestion souple
La SCI offre à ses associés la possibilité de rédiger par eux-mêmes les statuts de celle-ci, ce qui revient à leur permettre d’organiser la société à leur image : fonctionnement, règles de majorité, gestion de la société, durée, mécanisme d’agrément de tout nouvel associé tiers acquéreur de parts sociales, etc. Toute la vie de la société peut être librement organisée par les associés, ce qui leur confère donc un grand pouvoir, et par la même occasion une souplesse très intéressante. Notons par ailleurs que la SCI peut être constituée avec uniquement 2 associés, et peut comporter un capital variable et non uniquement fixe.
Néanmoins, comme pour toute société constituée, la rédaction des statuts répond à certaines règles, et doit être prise très au sérieux : ce qui est un avantage de prime abord, mais qui peut vite se transformer en grande difficulté si les statuts sont mal rédigés. C’est pourquoi il est conseillé de s’appuyer sur un expert pour la rédaction des statuts. Notre équipe se tient à votre disposition pour cette rédaction, et vous propose son expertise afin de vous accompagner dans cette étape délicate de la gestion de votre patrimoine.
Les inconvénients d’une SCI
Comme toujours, la SCI possède ses avantages…et ses inconvénients ! Petit tour d’horizon sur les limites qu’il faut garder à l’esprit avant de se lancer.
Une procédure de constitution à respecter
Constituer une SCI, ce n’est pas simplement se mettre d’accord autour d’un texte organisant la société et le signer, c’est respecter une procédure rigoureuse et précise. Comme pour toute société : convocation des associés, rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, formulaires à remplir et dossier à déposer, etc. La SCI n’est pas épargnée par les rigidités de la procédure de création d’une société, même lorsqu’il s’agit d’une société civile et non d’une société commerciale.
Le coût d’une création de SCI ne doit pas être oublié. Situé aux alentours de 200€ si la constitution s’effectue sans l’aide d’un professionnel ou d’un tiers effectuant les formalités pour le compte des associés, et jusqu’à 2000€ en cas contraire selon les prestations fournies (rédaction des statuts par un avocat par exemple), il s’agit d’une dépense non négligeable. D’autant plus qu’il faut rajouter les frais de notaire afin d’incorporer le ou les bien(s) immobilier(s) à la SCI.
Des contraintes de gestion
La SCI n’offre pas une liberté absolue à ses associés, puisqu’elle impose un certain nombre de règles relatives au mode de gestion et de vie de celle-ci. Ainsi, les associés sont tenus de se réunir au moins une fois par an en assemblée générale, sur convocation du gérant qui fixe un ordre du jour, et de tenir un registre des procès-verbaux qui en découlent. Ce dossier tenu par le gérant doit impérativement être conservé et tenu à jour.
La SCI peut être soumise au régime de l’imposition sur le revenu (généralement le cas) ou à celui de l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, ce n’est pas la société qui paye, mais les associés à travers leurs propres déclarations de revenus respectives. Dans le second cas, la société verse elle-même le montant imposé au titre de l’impôt des sociétés à l’administration fiscale, ce qui impose la tenue d’une comptabilité plus rigoureuse (copie du bilan annuel transmis au Guichet unique, grand livre, balance comptable, etc.). Sans compter que, dans le cadre d’une imposition sur le revenu, il est impossible pour la SCI d’encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : les biens loués doivent alors l’être vides et non meublés.
Enfin, les associés de la SCI sont responsables des pertes de la société à hauteur de leur apport donc de leurs parts sociales.
La SCI : dans quel cas ?
La SCI est particulièrement intéressante dans les cas suivants :
- Volonté de constituer un patrimoine immobilier important risquant de vous faire sauter d’une tranche dans l’imposition sur le revenu ;
- Gestion d’une multitude de biens immobiliers ;
- Organisation de la transmission du patrimoine en présence de nombreux enfants ;
- Donation de biens immobiliers, tout en conservant la maîtrise du patrimoine, et en optimisant l’utilisation des abattements fiscaux.
Pourquoi faire une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Si vous projetez d’acheter un bien immobilier, il peut se révéler avantageux de constituer une SCI. En effet, cette solution peut se révéler relativement avantageuse pour les raisons suivantes :
- Gestion simplifiée de l’immeuble : la SCI permet de détenir et de gérer un bien immobilier de manière collective, ce qui peut être plus pratique et plus facile à gérer que d’être propriétaire individuellement.
- Meilleure protection juridique : en cas de litige ou de problème lié au bien immobilier, la SCI peut offrir une meilleure protection juridique aux associés, car elle constitue une personne morale distincte des personnes physiques qui la composent.
- Gestion fiscale avantageuse : les SCI peuvent bénéficier de certaines exonérations et abattements fiscaux en fonction de leur statut et de leur objet social. Par exemple, les SCI qui ont pour objet la location d’un logement meublé non professionnel (LMNP) peuvent bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs revenus fonciers imposables.
- Transmission facilitée du bien immobilier : la SCI permet de transmettre le bien immobilier de manière plus simple et plus souple qu’en étant propriétaire individuellement, car les parts de la SCI peuvent être cédées facilement à des tiers.
Comment créer une société civile immobilière familiale ?
Une société civile immobilière (SCI) familiale est une forme de société créée par des membres d’une même famille dans le but de détenir et de gérer un bien immobilier en commun. La SCI familiale peut être utilisée pour l’achat d’une résidence principale, d’un bien locatif, d’un immeuble à usage professionnel, etc.
Il s’agit donc d’une SCI classique, à la seule différence que ses associés sont les membres d’une même famille : parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et soeurs, etc.
La procédure de création d’une SCI familiale est donc similaire en tout point à celle de création d’une SCI « classique » :
- Rédaction des statuts
- Constitution du capital social
- Formalités de publicité
- Démarches d’immatriculation
Pour en savoir plus sur les différentes formes de sociétés civiles, vous pouvez vous référer à cet article d’Agence Juridique.
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