Quel statut adopter pour construire : pourquoi opter pour la SCICV
Vous envisagez la création d’une Société civile immobilière de construction-vente et vous vous interrogez sur la constitution et le mode de fonctionnement d’une telle structure ?
La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) permet de construire un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les céder à des tiers et de réaliser un bénéfice. Les associés sont rémunérés à proportion de leur quote-part dans le capital social de la société. Son objet social consiste donc très simplement dans la construction, puis la revente d’un bien immobilier. Cela passe souvent par l’acquisition d’un terrain.
Si le statut SCI de construction-vente est largement favorisé par les spécialistes de l’immobilier, il est fondamental, avant de l’adopter, de bien comprendre son mécanisme. Agence Juridique vous livre toutes les informations susceptibles de vous éclairer sur la création et le fonctionnement d’une SCI de construction-vente.
Quels sont les avantages de la SCICV ?
Sans contester, le statut SCI de construction-vente présente de multiples avantages. D’abord, le cadre légal de la SCI de construction-vente est relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la SCCV leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent d’une grande liberté d’organisation.
Aussi, la SCCV offre aux associés la possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus importants. Ils obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport. La mutualisation des moyens financiers simplifie également l’obtention d’un prêt bancaire. Sachez que le statut SCI de construction-vente n’impose pas de capital minimum.
Il est important de préciser que la SCI de construction-vente doit impérativement avoir pour objet la construction et la vente à un tiers d’un bien immobilier. Cela implique que les associés ne peuvent en aucun cas se voir attribuer tout ou partie de l’immeuble.
Comment fonctionne une SCICV ?
Quelle responsabilité pour les associés de la SCI de construction-vente ?
La SCI de construction-vente permet de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au RCS, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCCV. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.
Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Il leur est difficile de vendre les parts sociales d’un associé défaillant ou de connaître l’étendu de son patrimoine.
Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI de construction-vente, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.
De quelle façon la SCI de construction-vente est-elle gérée ?
La SCI de construction-vente peut être administrée par un ou par plusieurs gérants. Les décisions des associés d’une SCI de construction-vente sont prises, en principe, en assemblée. Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.
Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.
Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.
Le statut du gérant de la SCI de construction-vente
S’il est associé majoritaire, il a le statut de travailleur indépendant et relève du régime général de Sécurité sociale des travailleurs non-salariés. Les sommes perçues sont considérées comme une avance sur les bénéfices. Il n’y a aucunes charges sociales à payer. S’il n’est pas associé et perçoit une rémunération, il est assimilé à un salarié et relève du régime général de la Sécurité sociale. A ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés.
IS ou IR ? Le régime fiscal de la SCICV
Quel intérêt fiscal pour la SCCV ?
La SCI de construction-vente est soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer.
Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés à proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’IR.
Attention : à l’inverse de la SCI classique, il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une SCICV.
SCCV et TVA
La SCICV est assujettie à un taux de TVA de 20% s’appliquant aux factures liées à la construction du bien immobilier. La vente du bien immobilier peut également être soumise à un taux de 20% de TVA. Si celle-ci intervient plus de 5 ans après la fin de la construction de l’immeuble, elle sera cependant exonérée de TVA.
Création d’une SCICV
La création d’une SCI de construction-vente requiert l’accomplissement de diverses formalités et démarches administratives et juridiques rigoureuses à commencer par l’élaboration des statuts. Il s’agit d’un exercice complexe qui demande une réelle précision. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Une fois les statuts rédigés et signés, la société civile immobilière doit être immatriculée au RCS. Cette immatriculation offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés sur présentation de l’extrait Kbis remis par le greffe, qui atteste de l’immatriculation de la SCCV au RCS. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service des impôts du siège social de la SCCV, qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature.
Puis, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social. Un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être joint au dossier de constitution.
Enfin, le dossier est déposé au CFE du tribunal de commerce. Le dossier de demande d’immatriculation est déposé au CFE du lieu du siège social de la société, au moyen de l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.
Conclusion
Vous l’aurez compris, si vous envisagez de bâtir un immeuble et de le céder à un tiers pour réaliser un profit, la SCI de construction-vente est le statut juridique le plus adapté à votre projet. Elle est à distinguer de la SCI ordinaire permettant d’acquérir un bien immobilier destiné à être loué et du statut de marchand de biens permettant d’acheter un immeuble et de le revendre.
Questions fréquentes
Comment procéder à la dissolution/liquidation d’une SCI de construction-vente ?
La liquidation d’une société suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la structure. L’acte de dissolution est inséré dans un journal d’annonces légales (JAL) et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est inscrite au RCS et publiée au BODACC. Notez que la dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCCV.
Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCCV du RCS.
Quel objet social pour une SCI de construction-vente ?
L’objet social de la SCICV est en réalité ce qui fait sa différence : elle est constituée afin de construire des biens immobiliers qui seront par la suite revendus.
Comment ne pas payer de plus-values en SCI ?
La SCI réalise une plus-value lorsqu’elle vend un bien à un prix supérieur à son prix d’acquisition. Dans le cas de la SCICV, cette dernière réalise une plue-value lorsqu’elle vend le bien à un prix supérieur aux coûts engrangés dans sa construction. Il existe quelques cas d’exonération des plus-values en SCI :
- Lorsque la valeur du bien n’excède pas 15000€
- Lorsque le bien est venu à un organisme de logements sociaux/une collectivité territoriale
- Lorsqu’un des associés occupe le bien au titre de sa résidence principale
- Lorsque la cession est réalisée dans le cadre d’opérations de remembrements urbains ou ruraux.
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