Figurant parmi les sociétés les plus plébiscitées en France et particulièrement prisées comme outil de gestion patrimonial, la SCI se place logiquement dans le haut du tableau des sociétés les plus constituées en France.
L’immatriculation de la SCI (société civile immobilière) nécessite l’accomplissement d’une procédure très formalisée. De la rédaction des statuts à la libération du capital, à la publication d’une annonce légale et à la constitution du dossier de demande d’inscription au RCS et d’immatriculation, nombre d’associés désireux de constituer leur SCI s’y perdent.
Agence Juridique vous accompagne dans toutes vos démarches et vous aide à réaliser sereinement toutes les formalités. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons de faire avant tout le point sur la procédure d’immatriculation de la SCI, de la phase préparatoire au dépôt formel de la demande d’immatriculation.
La première étape et non des moindres: la rédaction des statuts de la SCI
Redoutée à juste titre par de nombreux entrepreneurs, la SCI n’échappe pas à la délicate rédaction des statuts. Des statuts d’autant plus importants que les enjeux sont de taille, puisqu’ils déterminent non seulement les grands contours de la SCI, mais aussi et peut-être surtout les règles applicables pour le bon fonctionnement de celle-ci. La difficulté est ici triple, puisqu’il faut à la fois respecter les mentions obligatoires prévues par le Code civil, penser à insérer des dispositions permettant d’organiser la SCI et d’anticiper toutes les situations problématiques, tout en évitant les dispositions contraires au droit ou abusives.
Parmi les mentions obligatoires figurent notamment:
- la forme sociale de SCI
- l’objet social, c’est-à-dire l’objectif poursuivi par la société
- Le siège social de la SCI
- La dénomination et raison sociale de la SCI
- La capital social de la SCI (type, répartition, caractère fixe ou variable)
Il est également possible de déterminer le gérant de la SCI à travers les statuts, mais également par acte séparé (écrit), annexé aux statuts. Attention, lorsque le gérant est identifié dans les statuts, tout changement de dirigeant devra faire l’objet d’une procédure complexe de modification statutaire, ce qui n’est évidemment pas le cas en présence d’un simple acte séparé.
Une fois actés, rédigés et approuvés, les statuts de la SCI doivent être produits en 3 exemplaires originaux et signés des associés.
La publication d’un avis de constitution
La deuxième étape de cette phase préparatoire au dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI nécessite de faire publier un avis de constitution au sein d’un journal d’annonces légales. Une annonce dont le but est d’informer les tiers de la constitution nouvelle d’une SCI afin de faire valoir éventuellement leurs droits.
La publication s’effectuer au sein du journal choisi par les associés parmi la liste officielle des journaux habilités à publier des annonces légales, et publiant dans le département du siège social de la SCI. Elle s’effectue pour un coût de l’ordre de 300 à 500€ et en échange d’une attestation de publication qui devra être jointe au dossier.
Afin d’être valable, l’annonce légale doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, et notamment:
- La dénomination et raison sociale de la SCI
- Le statut juridique de SCI
- La date et la forme authentique ou non des statuts
- Le siège social et l’objet social de la SCI
- Le montant et la typologie du capital social
- L’identité du gérant personne physique ou morale
- Le Greffe territorialement compétent
La libération des apports de la SCI
Les différents associés ont l’obligation de libérer, c’est-à-dire de transmettre effectivement à la société leur apport avant l’immatriculation de celle-ci.
Rappelons que l’apport peut prendre trois formes différentes en droit français: l’apport en nature (argent), l’apport en industrie (brevets, savoir-faire particulier…) ou en nature (apport de biens). Dans le cadre de la SCI les apports en nature et en numéraire sont les plus courants.
Dans le premier cas, l’apport d’un bien (généralement un immeuble) est effectué par l’un des associés en échange de parts sociales. le bien immobilier doit alors faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux apports, dont le rapport doit être joint au dossier d’immatriculation. La valeur ainsi déterminée déterminera le montant total apporté à travers ce bien dont la propriété est alors transmise à la SCI. Seule exception: lorsque le bien n’excède pas 30 000€ de valeur estimée et qu’il ne représente pas plus de la moitié du capital social, il n’est alors pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux apports.
Dans le cas d’un apport numéraire, le montant prévu par les statuts doit être déposé sur un compte séparé et bloqué jusqu’à l’immatriculation, soit auprès d’un établissement bancaire, soit auprès d’un notaire ou encore de la Caisse des dépôts et consignations. Le dépôt s’effectue contre remise d’une attestation qui elle aussi doit être jointe au dossier d’immatriculation.
Le dépôt du dossier d’immatriculation
La phase préparatoire aboutit sur la constitution et le dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation donc de constitution de la SCI auprès du Centre de formalités des entreprises, qui après vérification et validation le transmet au Greffe du Tribunal de commerce compétent pour inscription de la société au RCS (Registre du commerce et des sociétés) et immatriculation définitive avec remise du K-bis au dirigeant.
Ce dossier se compose obligatoirement et sous peine de rejet des documents suivants:
- Formulaire M0 (disponible sur le site Service-public.fr) complété et signé par le gérant ou un tiers disposant d’un pouvoir spécial
- Un exemplaire original des statuts signés par l’ensemble des associés
- l’attestation de libération du capital social
- l’attestation de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales
- Un justificatif de moins de 3 mois relatif à l’occupation effective du siège social déclaré pour la société (facture de fluide, titre de propriété ou bail)
- Pièce d’identité, attestation de non condamnation et attestation de filiation pour le gérant personne physique
- Pour le gérant personne morale: K-bis de moins de 3 mois
L’immatriculation s’effectue généralement dans les 15 jours suivant le dépôt du dossier auprès du CFE et nécessite le versement des frais d’immatriculation, soit un montant de l’ordre de 75€ révisé annuellement, comprenant le dépôt et l’enregistrement du dossier ainsi que les frais de Greffe.
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