Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique très avantageuse, permettant de dissocier pouvoir et propriété. Ce statut permet d’éviter l’indivision (les décisions concernant l’entreprise doivent obtenir la majorité des deux tiers des associés avant d’être validées). Par ailleurs, rien n’exige un capital social minimum. Cependant, une SCI a une durée de vie limitée.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Une Société Civile Immobilière est une entreprise d’investissement. Son activité principale étant la gestion d’un patrimoine immobilier. Généralement, plusieurs associés décident de s’associer concernant des biens immobiliers pour partager les bénéfices de ceux-ci. Par ailleurs, ils sont dans l’obligation de contribuer également aux pertes. Juridiquement, étant une entreprise de type civile, l’objet a donc un caractère immobilier.
Lorsque l’on créer une Société Civile Immobilière, celle-ci doit être représentée par un gérant. Celui-ci est nommé lors d’un vote des associés qui fixent les limites de ses pouvoirs. Ce gérant doit être désigné par les statuts.
Le principal avantage d’une SCI est d’éviter les situations d’indivision et d’optimiser la fiscalité de l’entreprise. Car l’indivision bloque le processus décisionnel lorsqu’il s’agit d’une cession de bien car il est obligatoire d’avoir l’accord de tous les indivisaires.
Par ailleurs, notre législation offre le pouvoir à tout indivisaire, à tout moment, de récupérer ses parts, à l’amiable ou devant les tribunaux. Cela peut donc avoir pour conséquence le partage ainsi que la mise en vente du bien. Afin d’éviter l’indivision, la création d’une SCI est la meilleure solution.
Effectivement, la gestion des biens immobiliers ne revient plus du pouvoir des associés mais revient au gérant pouvant avoir des pouvoirs très étendus, dans la limite des statuts. Par ailleurs, le cédant ne peut céder ses parts qu’à partir du moment où il y a un preneur.
Enfin, le gérant a le pouvoir de dissoudre l’entreprise, mais sous certaines conditions.
Quelles sont les situations pouvant entrainer la fermeture d’une SCI ?
- Le contrat de société est nul (nullité du contrat) ;
- L’objet social est réalisé ;
- Une clause statutaire prévoit la dissolution ;
- Une décision de justice a placé la SCI en liquidation judiciaire ;
- Les associés ont voté pour la dissolution anticipée de l’entreprise ;
- L’entreprise est arrivée au terme de sa durée de vie légale (99 ans) ;
- Les tribunaux ont prononcé la dissolution (exemple : constatant la mésentente entre associés ayant pour conséquence la paralysie de la SCI) ;
- Un des associés est sur le point de racheté l’ensemble des parts de la SCI (hors, une SCI nécessite inéluctablement deux associés minimum – pas de possibilité d’être associé unique) ;
Quelle est la procédure de la dissolution d’une SCI ?
La convocation à une Assemblée Générale
Il existe certaines formalités à effectuer concernant la dissolution de société, comme la convocation à une assemblée générale. C’est au gérant d’une SCI de convoquer les associés à l’Assemblée Générale afin que tous les associés puisse se réunir pour voter pour ou contre la dissolution. Cette convocation peut être à l’initiative de l’un des associés pour différentes raisons. Il est important de rédiger cette convocation selon la légalité, par exemple l’obligation de mentionner l’ordre du jour. Lors de cette Assemblée Générale, les associés votent la dissolution de la société. Effectivement, les décisions prises par les associés sont faites par vote. C’est alors que le gérant doit mettre fin à toutes ses fonctions à partir du moment où le vote est validé car ce sont les conditions prévues par la loi. Un liquidateur est obligatoirement nommé dont le rôle sera de mener à bien le processus de dissolution et liquidation de l’entreprise (dissolution d’entreprise et liquidation d’entreprise).
On constate également que ce vote entrainant la nomination du liquidateur doit être fait de manière unanime. Les associés peuvent nommer le gérant, un des associés, un avocat ou encore un notaire. Il se peut que les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le choix du liquidateur. Dans ce cas-ci, le tribunal peut être saisi, qui désignera par la suite le liquidateur le plus à même selon lui pour effectuer ces tâches.
Le Procès-Verbal (pv)
A partir du moment où le vote a eu lieu concernant la dissolution, que la société est dissoute, le gérant est dans l’obligation de dresser un procès-verbal de dissolution (procès-verbal d’assemblée générale). C’est une démarche inéluctable afin de poursuivre la procédure. Il est par ailleurs recommandé de se faire assister ou demander des conseils juridiques à des professionnels du droit concernant la rédaction de ce procès-verbal. Une fois cette procédure effectuée, le liquidateur, suite à sa nomination, doit enregistrer ce procès-verbal à la recette des impôts du domicile de l’un des associés. C’est une procédure payante entrainant des frais fixes de 375 €.
La procédure de dissolution
Le liquidateur doit tout d’abord se rendre au greffe du Tribunal de Commerce compétent, afin d’enregistrer le procès-verbal de dissolution de la SCI. Par la suite, il faut publier une annonce concernant l’avis de dissolution dans un journal d’annonces légales est obligatoire et payante (environ cent-cinquante euros). Quand cela est effectué, celui-ci doit également faire paraître cet avis de dissolution au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) : également obligatoire et payante (environ deux-cent euros). Une SCI est officiellement dissoute dès lors que sa radiation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est validée.
Quels sont les effets de la dissolution d’une SCI ?
Fiscalement, la dissolution d’une SCI ne permet en aucun cas aux associés de l’entreprise de se soustraire à la fiscalité d’entreprise. Ils sont dans l’obligation d’être soumis à l’imposition des plus-values qui ont été réalisé lors de la vente des biens. Par ailleurs, ils doivent également payer l’impôt sur le résultat de la SCI au cours de l’année de cette dissolution (administration fiscale – centre des impôts).
Après la procédure de dissolution, il y a la procédure de liquidation (procédure de liquidation judiciaire ou à l’amiable). Il existe également certaines formalités concernant la mise en liquidation à connaître. La dissolution liquidation permet de mettre fin aux activités de l’entreprise, et de radier la société du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
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