Selon la loi, la constitution d’une SCI (société civile immobilière) nécessite obligatoirement la présence d’au moins deux associés au capital social. Une SCI à associé unique n’est pas possible. Cette forme de société dispose d’une personnalité morale et vise à assurer la gestion et l’administration d’un patrimoine immobilier possédé indirectement par les associés. Dans certains cas, c’est également un outil de transmission du patrimoine afin de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux entre les différents associés pour une SCI familiale.
Est-il possible de créer une sci seul ?
Contrairement à d’autres formes de sociétés telles que la SARL (dont la forme unipersonnelle est l’EURL) ou la SAS (dont la forme unipersonnelle est la SASU), en principe, la SCI ne permet pas de faire exception à l’article 1832 du Code civil. Ainsi elle doit impérativement être constituée de plusieurs associés.
Toutefois, il est possible que l’ensemble des parts sociales se concentre entre les mains d’un associé unique en cours d’existence de la SCI. Elle devient ainsi une SCIunipersonnelle. C’est une situation de fait qui peut survenir mais qui comporte un certain nombre de risques et doit être régulariser dans les plus brefs délai. A contrario et comme indiqué, il est donc impossible d’envisager la création d’une SCI unipersonnelle, le Greffe du Tribunal de commerce s’opposera à son immatriculation.
Comment créer une sci tout seul?
La loi est claire et ne prévoit pas d’exception : l’immatriculation d’une SCI n’est possible qu’avec deux associés au minimum. Il existe toutefois différents montages juridiques permettant de créer une SCI par un seul bénéficiaire.
La création d’une SCI ne pourra se faire avec un associé unique directement. La seule possibilité de parvenir à ce résultat est de passer par la création d’une SCI fictivement à plusieurs associés. Plusieurs options sont prévues, à l’exemple d’une répartition fortement inégalitaire (80% des parts sociales entre les mains d’un associé, 20% entre les mains du second). Ce qui revient quasiment à une SCI unipersonnelle de fait. L’associé minoritaire pourrait être une personne physique mineure (l’enfant de l’associé majoritaire par exemple dont il serait le représentant légal). Il sera ainsi possible en présence d’un associé minoritaire mineur de gérer la SCI de manière solitaire jusqu’à la majorité de l’enfant, à condition de respecter les intérêts de l’enfant à travers la SCI. L’associé minoritaire pourrait être également une personne morale.
Attention néanmoins à ne pas trop pousser ce raisonnement car, si le déséquilibre est manifeste, l’abus de droit pourrait être caractérisé et dans ce cas, il peut y avoir une requalification en « prête-nom » de l’associé minoritaire. Mieux vaut alors en pareil cas nommer l’associé minoritaire en tant que gérant de la SCI afin d’éviter tout risque de requalification.
Qui peut être associé d’une sci ?
D’autres méthodes permettent de créer votre SCI seule. Ce montage consiste à créer votre SCI avec un associé de paille. Cela consiste à créer votre SCI avec vous et votre SASU ou votre EURL. En effet, la loi autorise une personne physique et une personne morale à devenir associé d’une SCI. Dans ce cas, sans compromettre la dualité de votre SCI, vous serez la seule personne se trouvant derrière la société.
Rappelons que la SASU et l’EURL sont des sociétés à responsabilité limitée c’est-à-dire que les associés sont responsables à concurrence de leur apport. Les créanciers ne peuvent pas les poursuivre sur leur patrimoine personnel. De ce fait, il est plus avantageux d’attribuer plusieurs parts sociales à la SASU ou l’EURL afin de limiter au maximum vos responsabilités. L’inconvénient de ce type de montage est le fait de créer en même temps deux sociétés. Cela augmentera surement le cout de création de votre société.
La loi ne prévoit pas une limitation de nombre de parts sociales. Dès lors, si vous souhaitez faire une gestion locative, vous pouvez décider de vous associer avec une nu-propriétaire et garder l’usufruit pour vous.
Comment être seul dans une sci ?
Plusieurs raisons peuvent expliquer un passage en SCI unipersonnelle durant la vie de la sci. C’est par exemple le cas d’un décès du second associé, laissant ainsi le co-associé seul au capital social jusqu’à ce que la succession soit prononcée et les parts sociales du défunt héritées ou rachetées (ne pas oublier de prévoir une clause d’agrément opposable aux héritiers afin de pouvoir racheter prioritairement les parts sociales du défunt si souhaité). De même, le retrait d’un ou plusieurs associés peut être amener l’associé restant à devenir associé unique de la SCI.
Un autre cas observé étant le rachat par le premier associé de l’ensemble des parts restantes. Dans ce cas, vous pouvez racheter les parts sociales de votre associé en effectuant une formalité de cession de parts. Pour ce faire, il faut rédiger un acte de cession prévoyant les différentes modalités et prix de la cession ainsi qu’un procès-verbal de l’Assemblée des associés approuvant la cession et, le cas échéant, notifiant l’agrément donné.
En effet, un associé bénéficie d’un droit de retrait à tout moment : il ne peut être contraint de se maintenir au capital social de la SCI. La SCI peut alors racheter les parts afin de les annuler, laissant le premier associé seul au capital social de la SCI.
Pourquoi créer une SCI seul ?
Il arrive que vous souhaitiez entreprendre seul, c’est-à-dire ne pas demander l’accord des autres associés pour toutes décisions. Créer votre SCI seul vous permet surtout de gérer et d’agir le plus rapidement possible. Vous n’avez pas besoin de convoquer les associés et de les réunir avant de mettre en œuvre une décision.
L’adaptation des statuts dans le cadre d’une SCI unipersonnelle
Dans le cadre d’une SCI constituée au profit d’un seul bénéficiaire (directement et/ou indirectement), les associés fondateurs doivent adapter la rédaction des statuts de la société, d’où l’intérêt de le faire avec soin.
Il est ainsi essentiel de prévoir une clause statutaire d’agrément des héritiers en cas de décès d’un associé ainsi qu’une clause de préemption afin que le second associé puisse racheter en priorité les parts sociales de l’associé défunt. Cela permettra de pouvoir contrôler le ou les associés entrant au capital social de la société au titre d’un éventuel héritage. Enfin, si la clause d’agrément s’applique de plein droit en cas de cession de parts au profit d’un tiers, il n’en est rien dans le cadre d’une cession au profit d’un membre de la famille. Il est donc conseillé d’adapter la clause d’agrément à ce type de situation.
Les risques attachés à une création de SCI unipersonnelle
Les risques sont multiples dans le cadre d’une SCI maintenue à un seul associé.
Le principal risque résonne comme une épée de Damoclès pesant sur la société. En effet, une SCI à un seul associé est une cause de radiation. Mais cette radiation de la sci n’est pas automatique puisqu’il est possible que les statuts peuvent prévoir un délai de régularisation. Cette radiation peut être une sanction administrative effectuée par le tribunal de commerce. A noter que le tribunal de commerce prononce généralement un délai de régularisation assorti d’une radiation de plein droit à l’issu de ce délai en cas d’absence de régularisation.
Par ailleurs, le tribunal de commerce peut enjoindre à la société de procéder à une formalité de dissolution radiation. La demande de dissolution et radiation de la SCI sera donc effectuée devant le greffier du tribunal de commerce du ressort juridictionnel du siège social de la SCI. Elle peut être déposée par le représentant légal de la société ou par un mandataire détenant une procuration. la survie d’une SCI unipersonnelle est donc relativement précaire et peu pérenne.
Le risque pour l’associé majoritaire réside dans le droit de l’associé minoritaire. En effet, celui-ci peut refuser la cession de ses parts sociales au sein de la société.En outre, la valeur des parts sociales peut augmenter avec le temps, entraînant ainsi une augmentation du prix d’une éventuelle cession ainsi que de l’assiette d’imposition effective desdites parts.
Du côté de l’associé minoritaire, il risque de voir sa détention de parts sociales requalifiée de « prête-nom », comme évoqué précédemment. Cela aura pour conséquence de lui retirer la qualité juridique d’associé mais entraînant néanmoins une responsabilité solidaire et illimitée vis-à-vis de la société. A condition néanmoins qu’un tiers intéressé évoque la situation devant le tribunal de commerce en démontrant que la participation au capital social n’est constituée qu’en vue du passage en société civile immobilière unipersonnelle. Ce qui constitue un abus de droit.
Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les démarches liées à votre SCI afin de vous garantir une gestion légale et sereine de votre patrimoine.
Quelle alternative pour créer une entreprise seul ?
Vous souhaitez gérer seul votre bien immobilier ? Pour monter votre projet d’entreprise seule, il existe d’autres possibilités. En effet, vous pouvez exercer votre activité en SASU, en EURL. Ces structures juridiques permettent non seulement une meilleure gestion de votre patrimoine immobilier mais limitent également les risques financiers en cas de difficultés. Ce sont des sociétés commerciales, elles permettent de définir un objet social plus large par rapport à une SCI à objet civil uniquement.
Créer une entreprise seul en SASU
La SASU offre plusieurs avantages. D’abord, pour créer une SASU, vous n’avez pas besoin de prévoir un capital minimum. Vous bénéficiez d’une grande liberté et souplesse dans la rédaction des statuts. En effet, contrairement à une EURL, la loi vous accorde plus de liberté dans l’organisation et le fonctionnement de votre entreprise. Si vous êtes président d’une SASU, vous êtes assujetti au régime général de la sécurité sociale, donc vous avez droit à une protection sociale similaire à un salarié si vous prenez une rémunération. La création d’une SASU est une solution permettant de prévoir le développement de votre entreprise. Vous pouvez facilement accueillir de nouveaux associés sans effectuer de lourde formalité en prévoyant une clause dans vos statuts. Choisir ce statut juridique rend plus facile la transmission de la société aux héritiers, le capital de la SASU est réparti en actions librement cessibles.
Créer une EURL
La création d’une EURL permet également la gestion d’un patrimoine immobilier. Tout comme la SASU, la loi ne prévoit pas de capital minimum. Votre responsabilité est aussi limitée à hauteur des apports effectués. A la différence d’une SASU, le gérant-associé unique est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), il doit payer des cotisations sociales auprès de l’URSSAF. L’avantage de ce statut juridique réside dans le fait que vous pouvez opter pour le régime micro-entreprise, un régime fiscal et social simplifié. De plus, en matière d’imposition, le choix d’opter entre l’impot sur les sociétés et l’impot sur le revenu n’est pas temporaire, à la différence de la SASU ( ou SAS).
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