Cession du droit au bail : les formalités obligatoires

En droit français, tout locataire dispose d’une faculté de cession de son bail commercial en cours de validité. Ainsi, sauf mention contraire prévue au contrat de location, celui-ci peut donc être cédé librement dans le cadre d’une convention dite de cession du bail seul, mais également par le biais d’une cession de l’ensemble du fonds de commerce dont il est un des composants. Il est donc essentiel de distinguer la cession du droit au bail de la cession du fonds de commerce en lui-même, qui constituent juridiquement des opérations distinctes, avec leurs règles et effets propres.

Cette cession du bail commercial peut nécessiter une simple notification au bailleur ou dans certains cas l’accord du propriétaire. En tout état de cause, elle permet au repreneur de poursuivre le bail conclu précédemment pour la durée et aux conditions prévues initialement. La cession de bail permet donc d’éviter la très rigide procédure de conclusion d’un nouveau bail commercial, mais également de bénéficier de l’antériorité du bail initial accordant un droit au renouvellement.

Néanmoins, cette cession du droit au bail est encadrée et nécessite de respecter scrupuleusement le formalisme prévu. Agence Juridique fait le point pour vous.

Définition d’une cession du droit au bail commercial

La cession de droit au bail est un acte juridique à travers lequel un locataire cédant bénéficiant des dispositions du bail commercial initial transmet ses droits à un cessionnaire à titre onéreux par le biais d’une indemnité négociée entre les parties.

Le bail est ainsi conservé aux conditions initiales et le seul changement rencontré concerne alors celui du locataire. Il peut néanmoins arriver dans de rares cas que cette transmission du droit au bail s’effectue à titre gratuit. Une cession à titre gratuit qui reste relativement marginale, compte tenu de la valeur patrimoniale indéniable du droit au bail. Une valeur du droit au bail qui n’est aucunement liée aux résultats économiques ou aux bénéfices tirés de l’exploitation du fonds de commerce lui-même. Moyennant versement de l’indemnité prévue, la session peut alors librement être effectuée à condition d’obtenir l’agrément du bailleur, comme le prévoit très fréquemment le bail commercial.

Une fois la cession effectuée, le cessionnaire bénéficie donc des mêmes droits que le cédant ainsi que des mêmes obligations. Il est donc possible de considérer l’opération comme une substitution d’un locataire par un autre, lié au bailleur commercial par un seul et même bail commercial inchangé. La cession du droit au bail permet donc au cessionnaire de devenir titulaire des prérogatives issues du bail, mais également ne l’oublions pas des obligations prévues envers le bailleur.

Fond de commerce ou droit au bail ? Quelle différence entre location du droit au bail et fond de commerce ?

Il n’est pas rare de se demander quelle est la différence entre un contrat proposant la location d’un droit au bail et celui portant sur la location d’un fonds de commerce. En réalité, la principale différence réside dans le fait que le cessionnaire d’un fonds de commerce acquiert le droit au bail ainsi que la clientèle de l’ancien gérant. Au contraire le simple droit au bail ne comprend pas cette clientèle, donc il exclut de fait le chiffre d’affaires. Le cessionnaire devra donc œuvrer pour acquérir une nouvelle clientèle.

Comment se passe la vente d’un droit au bail et quelles conséquences pour le cédant ?

Afin de pouvoir céder son bail, le locataire cédant doit pouvoir juridiquement conclure un contrat de bail et donc disposer de sa capacité à vendre le droit au bail. Cela nécessite de garantir à l’acquéreur que celui-ci dispose bien de la faculté à réaliser l’opération de cession du droit au bail.

Dans la majorité des cas, le bail commercial prévoit une clause de solidarité entre le cédant cessionnaire valable notamment pour le règlement des loyers et des charges, rendant les deux parties co-débitrices solidaires vis-à-vis du bailleur. Une clause de solidarité qui reste ainsi valable tout au long de la durée de vie du bail, y compris en cas de tacite reconduction de celui-ci. Dès lors, seul le congé délivré valablement par le bailleur ou encore l’expiration du bail peuvent y mettre un terme. Cette solidarité a toutefois été limitée dans un intérêt de protection du cédant par la loi Pinel, venue apporter une limite triennale à cette clause de solidarité effective à compter de la date de cession effective du bail. Enfin, la solidarité du cessionnaire ne peut être engagée que lorsque le bailleur a pris soin d’informer le cessionnaire de tout défaut de règlement des loyers dus dans le mois suivant leur date d’exigibilité. Ce formalisme visant à éviter que le bailleur ne se réveille plusieurs mois voire années après la défaillance du cédant, venant à réclamer des montant astronomiques.

Qui peut rédiger une cession de droit au bail ? Zoom sur les formalités applicables

La cession du droit au bail obéit à un certain formalisme, prévoyant notamment une signification de la cession au bailleur ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable.

Ce formalisme est tout à fait logique puisqu’il découle de l’application des dispositions du Code civil valables pour toute cession de créance. Dès lors, si la signification devait ne pas être effectuée, la cession du droit au bail ne serait alors pas considérée comme nulle, mais elle ne pourra alors pas être opposée aux tiers. Au premier rang desquels figure le bailleur, qui pourra alors par exemple refuser le renouvellement du bail à son terme.

Pour être valable, la signification doit être effectuée par courrier recommandé ou exploit d’huissier au domicile du bailleur. Elle mentionne un certain nombre d’éléments important comme notamment l’identité du cédant, l’identité du cessionnaire et la date prévue pour la réalisation de la cession du droit au bail.

Comment vendre un bail commercial ? Eclairage sur la liberté contractuelle en matière de bail à céder

Mis à part cette double obligation légale de signification et d’état des lieux préalable, la loi permet aux parties de prévoir des règles plus précises à travers des clauses insérées au bail initial organisant les modalités de cession sur la forme comme sur le fond.

Il peut ainsi s’agir très classiquement de clauses de non-concurrence à la charge du cédant. Ou encore d’une clause d’agrément prévoyant l’accord préalable du bailleur à toute cession. En revanche, aucune clause prévoyant une interdiction de cession pure et simple ne saurait être opposable aux différentes parties.

Le bail peut également prévoir un droit de préemption spécifique en faveur du bailleur ainsi que des conditions de forme particulières comme notamment la rédaction de l’acte de cession par voie notariée.

Dès lors, si la loi n’impose aucune obligation de forme particulière il est fortement recommandé de formaliser la cession par le biais d’une convention écrite mentionnant notamment les détails applicables au bail, le prix de vente, la date de réalisation et les modalités de versement du prix ainsi que les éventuelles garanties de paiement pouvant par exemple prendre la forme d’un nantissement. Sans oublier les modalités encadrant le renouvellement du bail et un état des lieux.

La concrétisation de la cession du droit au bail de fond de commerce 

L’acte de cession signé par les parties doit impérativement être enregistré dans un délai d’un mois à compter de la date de signature auprès de la recette des impôts territorialement compétente en fonction du lieu où se situe le local.

En tenant compte de ce délai d’un mois, l’enregistrement est effectué moyennant versement des taxes et droits applicables à une cession de fonds de commerce classique, incluant en abattement de 23000 € sur le prix de vente selon deux tranches de prix de vente fixées à 3 et 5 %. Des frais qui, sauf mention contraire dans l’acte de cession sont portés à la charge de l’acquéreur.

Lorsque l’acte de cession ne fait l’objet d’aucun enregistrement dans le délai légal, la cession est alors irrégulière donc inopposable au tiers. Une sanction qui est d’ailleurs la même qu’il s’agisse du non-respect des formalités de signification légale ou du non-respect des dispositions contractuelles prévues dans le cadre de la cession du droit au bail.